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Kündigung der Wohnung

Eigen­bedarf bei Mietwoh­nungen: Was rechtlich gilt

Vermieter haben ein Recht auf die eigene Nutzung ihrer Wohnung - doch muss dieses gut begründet sein. © Quelle: Radius Images/corbisimages.com

Wenn der Vermieter Eigen­bedarf anmeldet, muss die Wohnung nicht unbedingt umgehend geräumt werden. Es braucht gute Gründe – und auch Fristen müssen einge­halten werden. Die Anwaltaus­kunft erklärt.

Das Bürgerliche Gesetzbuch nennt drei mögliche Gründe für eine einseitige Kündigung eines Mietver­trags durch den Vermieter (§ 573 Abs. 2 BGB):

1.    Wenn der Mieter gegen den Mietvertrag verstößt.

2.    Wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemes­senen wirtschaft­lichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erheb­liche Nachteile erleiden würde.

3.    Und wenn der Vermieter die Räume der Wohnung für sich, Famili­en­angehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt, kurz: bei Eigen­bedarf.

Eigen­bedarf – ein Ärger vieler Mieter, doch gleichsam gutes Recht des Wohnungs­eigentümers. Dieses hat das Bundes­ver­fas­sungs­ge­richt (BVerfG) im Jahr 2014 gestärkt, denn in einem Beschluss entschieden die Karls­ruher Richter pro Vermieter: Dieser, ein Chefarzt, der in Hannover lebt, wollte eine Mieterin aus seiner Berliner Wohnung kriegen, um selbige als Zweit­wohnung hin und wieder zu nutzen. Während der Besuche bei seiner Tochter in der Haupt­stadt, wolle er seine Wohnung beziehen.

Er bekam Recht (Beschluss vom 23. April 2014; AZ: 1 BvR 2851/13), denn es reiche aus, wenn Vermieter „vernünftige und nachvoll­ziehbare Gründe für die Inanspruch­nahme“ der Wohnung haben. So heißt es in dem veröffent­lichten Beschluss. Eine Entscheidung, die von Seiten der Mieter­vereine für Kritik gesorgt hat.

Wohnungskündigung wegen Eigen­bedarf: Wann liegt Eigen­bedarf vor?

Zunächst muss der Vermieter die Wohnung wirklich benötigen. Um einen Mieter vor die Tür zu setzen, braucht es also gute Gründe. Nachvollziehbar müssen Vermieter darlegen, warum sie oder ein Angehöriger die Wohnung benötigen; etwa, wenn der Vermieter sie als Altersruhesitz nutzen will.

Dem Karls­ruher Beschluss folgend scheint auch der engere Kontakt zu einem Kind als Grund zu gelten. Der Vermieter muss also in seinem Kündigungs­schreiben genau angeben, für wen die Wohnung genutzt werden soll – und warum.

Wohnungskündigung wegen Eigen­bedarf: Wer hat Anspruch auf Eigen­bedarf?

Natürlich kann der Vermieter – begründet – selber einziehen, aber auch Kinder, Geschwister oder Enkel haben einen Anspruch. Dieser Kreis wurde durch eine Entscheidung des Bundes­ge­richtshofs ausge­weitet. Demnach können auch Nichten, Neffen, Tanten und Onkel einen Anspruch auf Eigen­bedarf haben (Urteil vom 27. Januar 2010; AZ: VIII ZR 159/09).

Darüber hinaus kann ein Vermieter auch Eigen­bedarf für einen Angehörigen seines Haushalts anmelden, etwa eine von ihm beschäftigte Putzkraft. Doch entscheidet das der Einzelfall und kann nicht pauschal angenommen werden.

Eigen­bedarf: Welche Fristen müssen einge­halten werden?

  • Bei Wohnungsumwandlung: Wird eine Wohnung während der Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt, kann frühestens nach drei Jahren Eigenbedarf angemeldet werden. Den Bundesländern steht es aber frei, Verordnungen zu erlassen, wodurch bei bestimmten Gebieten diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden kann, wie etwa in Bayern (§ 577a Abs. 2 BGB). Auch in Hamburg, Berlin oder einigen Städten in Nordrhein-Westfalen gelten Schutzfristen von sieben bis zehn Jahren.
  • Bei Eigentum zum Einzug: Anders verhält es sich in vielen Bundesländern, wenn die Wohnung beim Einzug des Mieters bereits eine Eigentumswohnung war. Oft gelten in diesem Fall die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Wie können Mieter gegen eine Eigen­be­darfskündigung vorgehen?

Mieter sollten zunächst überprüfen, ob Sie etwa in einem vom Bundesland definierten Ballungsraum wohnen und welche Bestimmungen hier gelten. So unterscheiden sich die Schutzfristen beispielsweise auch innerhalb Berlins – von Bezirk zu Bezirk.

Wie beschrieben, muss der Vermieter auch nachvollziehbare Gründe anführen, ebenso aber in dem Kündigungsschreiben die einziehende Person und ein Auszugsdatum nennen.

Nach § 574 BGB kann der Mieter zudem Widerspruch gegen eine Kündigung einlegen, wenn sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre – etwa, wenn eine Hochschwangere umziehen müsste (Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 6. Dezember 1990, AZ: 16 S 378/90). Dann kann die Kündigung zumindest aufgeschoben werden.

BGH entscheidet beim Eigen­bedarf für Vermieter

Mieter müssen auch in Zukunft damit rechnen, dass ihnen die Gesell­schafter einer Inves­to­ren­ge­mein­schaft mit Verweis auf Eigen­bedarf die Wohnung kündigen. Der Bundes­ge­richtshof (BGH) bestätigte Mitte Dezember 2016 seine bisherige Recht­spre­chung, die das Landge­richt München in einem Streitfall infrage gestellt hatte.

Das Urteil des BGH stellt Mieter sogar schlechter: Bisher wurde eine Eigen­be­darfskündigung zum Beispiel unwirksam, wenn der Vermieter eine ähnliche Wohnung im gleichen Haus oder dem Nachbarhaus frei hatte, diese aber dem Mieter nicht als Ersatz anbot. Künftig bleibt es bei der Kündigung, der Mieter hat höchstens Anspruch auf Schaden­ersatz, etwa für die Umzugs­kosten.

In dem verhan­delten Fall ging es um ältere Eheleute aus München, die nach mehr als 30 Jahren ihre Mietwohnung räumen sollen. Sie können immerhin noch einmal auf das Landge­richt hoffen. Es muss den Fall neu verhandeln, weil wichtige Infor­ma­tionen fehlen. (AZ: VIII ZR 232/15) (Quelle: dpa)

Auch andere gesund­heit­liche Gründe können die Kündigung verhindern. In Berlin wollte eine Vermie­terin einem 82-jährigen Mieter wegen Eigen­bedarf kündigen, der die Wohnung ca. 45 Jahre bewohnt hatte. Ein Sachverständigen­gut­achten bestätigte, dass der Verlust der Wohnung zwangsläufig Bedro­hungs- und Vernich­tungsgefühle bei dem Senioren auslösen würde. Nach Ansicht des Sachverständigen bestand eine ernst­zu­neh­mende Suizid­gefahr, wobei die depressive Erkrankung des Mannes aufgrund seines hohen Alters nur schwer thera­pierbar sei.

Die Vermieterin erkannte den Widerspruch nicht an und erhob Räumungsklage. Sowohl das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg als auch das Landgericht Berlin gaben aber dem Mieter Recht. (LG Berlin, Urteil v. 08.07.2015, AZ.: 65 S 281/14)

Wohnungskündigung wegen Eigen­bedarf: Was bedeuten Härtefall­re­gelung und Sozial­klausel?

Die beschrie­benen Fälle zeigen, dass Wohnungskündigungen wegen Eigen­bedarf unter Umständen in Härtefällen und durch eine Sozial­klausel verhindert werden können. Die Sozial­klausel beschreibt Paragraf 574 des Bürgerlichen Gesetz­buchs (BGB). Dort steht, dass ein Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, wenn das Ende „eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berech­tigten Inter­essen des Vermieters nicht zu recht­fer­tigen ist“.

Das kann der Fall sein, wenn „zu zumut­baren Bedin­gungen“ keine neue Wohnung zu finden ist, wie es im Gesetz heißt. Eine besondere Härte kann aber beispiels­weise auch vorliegen, wenn jemand schon sehr lange in der Wohnung lebt, die Mieterin bald ein Kind erwartet oder eine wichtige Prüfung bevor­steht (siehe weiter oben). Schwere Krankheit, hohes Alter oder andere körperliche Einschränkungen können ebenfalls Gründe sein. Der Verlust von Bekannten oder ein Schul­wechsel sind nicht gravierend genug.

Landet der Streit vor dem Richter, kann dieser anordnen, dass das Mietverhältnis weiter zu bestehen hat. In manchen Fällen - wie bei einer Schwan­ger­schaft oder vor einem Examen - wird das nur einen Aufschub bedeuten, denn die Hinde­rungsgründe gelten nur für den Moment. Damit einem alten oder dauerhaft kranken Mieter der Umzug erspart bleibt, kann das Mietverhältnis aber auch auf unbestimmte Zeit verlängert werden.

Ob die Sozial­klausel greift, hängt immer vom konkreten Einzelfall ab und wie Gerichte die sich wider­spre­chenden Inter­essen von Mietern und Vermietern gewichten und gegen­ein­ander abwägen.

Wohnungskündigung wegen Eigen­bedarf: Müssen auch langjährige Mieter ausziehen?

Die Abwägung wider­strei­tender Inter­essen musste am 15. März 2017 auch der Bundes­ge­richtshof (BGH) vornehmen. Den Richtern in Karlsruhe lag der Fall eines betagten Mieter-Ehepaares vor, dem eine junge Familie wegen Eigen­bedarf gekündigt hatte.

Die Richter hoben das Räumungs­urteil vorerst auf und verwiesen den Streit ans zuständige Landge­richt zurück. Sie äußerten Bedenken, ob die Inter­essen beider Seiten dort ausrei­chend gewürdigt worden seien. Das Landge­richt muss den Fall nun gründlicher prüfen.

Die Vermieter, die mit ihren zwei kleinen Kindern selbst mit in dem Haus in Sinzheim bei Baden-Baden wohnen, wollen das Erdge­schoss künftig selbst nutzen, um mehr Platz zu haben. Aber der 87 Jahre alte Mieter und seine 78-jährige Frau, die dort seit zwei Jahrzehnten wohnen, wollen nicht mehr umziehen.

Nach ihrer Darstellung ist das zumindest dem Mann, der eine begin­nende Demenz habe, nicht zuzumuten. Sie wollen die Räumung abwenden, indem sie sich auf die Härteklausel im Bürgerlichen Gesetzbuch (siehe oben) berufen (AZ: VIII ZR 270/15).

Vor dem Amts- und Landge­richt hatten sich bisher die Vermieter durch­ge­setzt. Dabei wurde aber nicht genau genug hinge­schaut, wie dringlich deren Bedarf eigentlich ist, wie die BGH-Richter nun kriti­sierten. Hier komme es darauf an, ob die Wohnsi­tuation wirklich katastrophal beengt sei oder ob es nur um mehr Komfort gehe. Es habe bisher keinen Ortstermin gegeben, um sich das anzuschauen.

Eigentümer vermietet Wohnung anders als angekündigt: Vorgetäuschter Eigen­bedarf?

Wie steht es um die Mieter­rechte, wenn der Eigentümer die Wohnung gar nicht wie angekündigt braucht und jemand anderes einzieht als geplant? In diesem Fall muss der Eigentümer dies gut und stimmig begründen. Das unter­streichen die Richter des BGH in einem aktuellen Urteil (Urteil vom 29. März 2017, AZ: VIII ZR 44/16).

In dem Fall kündigte ein Eigentümer seinem Mieter, damit der neue Hausmeister in die Wohnung einziehen konnte. Am Ende zog dieser aber gar nicht in die Wohnung ein – sondern eine andere Familie. Der Mieter sah sich getäuscht und will Schaden­ersatz für seine Umzugs­kosten und die neue höhere Miete. Der Vermieter sagte hingegen, der Hausmeister habe sich später ument­schieden, er wolle wegen Kniebeschwerden nun doch nicht in den dritten Stock.

Während das Landge­richt Koblenz dies noch plausibel fand, hielten die Richter des BGH die Darstellung des Eigentümers für kaum nachvoll­ziehbar. Begründe er nicht stimmig, warum er die Wohnung doch ander­weitig vergeben habe, seien die Gerichte verpflichtet davon auszu­gehen, dass der Mieter getäuscht wurde. Mit dieser Maßgabe muss das Landge­richt Koblenz den Fall nun neu entscheiden.

Zusam­men­fassung: Wann ist eine Eigen­be­darfskündigung unwirksam?

... Wenn bei Vertragsschluss mit dem aktuellen Mieter schon absehbar war, dass Eigenbedarf vorliegt oder zeitnah in Anspruch genommen wird. Dann kann die Kündigung mitunter „treuwidrig“ und damit unwirksam sein.

... Wenn der Wohnbedarf „überhöht“ ist, also beispiels­weise Eigen­bedarf für die allein­ste­hende Tochter angemeldet, die Wohnung aller­dings 250 Quadrat­meter groß ist. Auch hier entscheidet aber der Einzelfall.

 … Wenn ein Härtefall vorliegt und die im BGB beschriebene Sozial­klausel greift. Doch wie bereits im Punkt zuvor darge­stellt: Auch hier kann der Einzelfall entscheiden.

Diese hier angeführten Gründe können auch nachträglich festge­stellt werden. Wenn nachweisbar wird, dass der Vermieter seinen Einzug in die Wohnung nur vortäuschte, stehen dem Mieter Schadenser­satz­ansprüche zu; etwa einen Ausgleich höherer Mietaus­gaben für die neue Wohnung.

Themen
Eigentum Kündigung Miete Wohnung

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