BGH: Zu den formellen Anforde­rungen an eine Betriebs­kos­ten­ab­rechnung

Nun hat der u.a. für das Wohnraum­mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundes­ge­richtshofs dazu eine Entscheidung verkündet (Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15), die bei Mieter­ver­bänden auf Ablehnung gestoßen ist, gleichwohl nun die höchst­rich­terliche Rechtsprechung zu dieser Frage vorgibt.

Nach Auffassung des BGH reicht es für die formelle Ordnungs­ge­mäßheit einer Betriebs­kos­ten­ab­rechnung hinsichtlich der Angaben der "Gesamt­kosten" aus, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebs­kos­tenart den Gesamt­betrag angibt, den er auf die Wohnungs­mieter der gewählten Abrech­nungs­einheit umlegt.

Der Vermieter muss dabei weder seine Rechen­schritte vorab erläutern, noch erklären, um welche etwaigen nicht umlage­fähigen Kosten­anteile er den errechneten Gesamt­betrag vorab bereinigt hat.

Das entspreche den beider­seitigen Interessen von Vermietern und Mietern. Die Abrechnung solle nicht überfrachtet werden und sich der Verwal­tungs­aufwand des Vermieters in Grenzen halten.  Auch der Mieter habe grundsätzlich ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet ist und nicht mit Details versehen wird, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesent­lichen Erkennt­niswert verbunden sei.

Der BGH weist auch darauf hin, dass dem Mieter grundsätzlich ein ein Anspruch auf Einsicht in die Abrech­nungs­un­terlagen und Belege zustehe, wenn er weitere Einzel­heiten in Erfahrung bringen wolle.

Ausreichend für eine formell ordnungs­gemäße Abrechnung ist nach Auffassung des BGH,  dass die entstandenen Kosten in übersicht­licher Weise (also getrennt nach unterschied­lichen Kostenarten) zusammen­ge­stellt werden der Mieter darüber informiert wird, auf welche Weise (mit welchem Umlage­schlüssel) der auf ihn entfallende Kosten­anteil ermittelt worden ist und welche Beträge im Abrech­nungsjahr dabei auf ihn entfallen.

Fazit:

Hat der Mieter Zweifel, ob die Umlage einzelner Kosten­po­si­tionen korrekt erfolgt ist und ob die Berechnung fehlerfrei ist, wird er Belege­insicht nehmen müssen. Denn die korrekte Umlage der Kosten ist nach diesem Urteil des BGH ausschließlich eine Frage der materiellen (inhalt­lichen) Richtigkeit der Abrechnung, die vom Mieter durch Wahrnehmung seines Rechtes überprüft werden kann. Dabei kann er auch feststellen, ob der Vermieter ggf. Kosten mit umgelegt hat, die er nicht auf den Mieter umlegen darf (z.B. Instand­hal­tungs­ar­beiten durch den Hausmeister) oder gewerbliche Kosten hätten vorabgezogen werden müssen.

Aber Vorsicht: Mieter können darauf verwiesen werden, die Belege beim Vermieter oder Verwalter einzusehen, wenn dieser seinen Sitz am Ort der Mietsache hat. Ein Anspruch auf Belegüber­sendung besteht nur, wenn dem Mieter die Reise zum Vermieter/Verwalter nicht zugemutet werden kann.

Andreas Schwartmann ist Rechts­anwalt und betreibt einen eigenen Blog, der unter www.rhein-recht.de aufzurufen ist. Für die Deutsche Anwalt­auskunft bloggt Herr Schwartmann regelmäßig zum Thema Mietrecht.