BGH stärkt Mieter­rechte bei Schönheits­re­pa­raturen

Der BGH hat konkret entschieden: Wurde die Wohnung dem Mieter bei Mietbeginn unrenoviert überlassen, kann er durch Formular­miet­vertrag nicht mehr zu Schönheits­re­pa­raturen, also zur Renovierung der Mieträume, verpflichtet werden, sofern ihm nicht ein angemessener Ausgleich für die Beseitigung von Gebrauchs­spuren gewährt wird, die er selbst nicht verursacht hat. Der Mieter darf nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfal­lenden Renovie­rungs­leis­tungen verpflichtet werden. Erhält der Mieter aber eine unreno­vierte Wohnung und soll er während der Mietzeit renovieren, führt dies dazu, dass der Mieter die Wohnung gegebe­nenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie selbst bekommen hat. Dies stellt nach Ansicht der Richter eine unange­messene Benach­tei­ligung des Mieters dar, was zur Unwirk­samkeit einer entspre­chenden Klausel in einem Formular­miet­vertrag führt.

In der Entscheidung VIII ZR 185/14 hat der BGH dazu festge­stellt, dass der Erlass einer halben Monatsmiete keinen ausrei­chenden Ausgleich für die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheits­re­pa­raturen darstellt, wenn bei Mietbeginn jedenfalls in drei Zimmern schon Streich­ar­beiten notwendig waren. Auch in diesem Fall hat der BGH die entspre­chende Mietver­trags­klausel für unwirksam erachtet.

Quoten­ab­gel­tungs­klausel ist unwirksam

In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat dann entschieden, dass eine formular­mäßige Quoten­ab­gel­tungs­klausel unwirksam ist, wenn der Mieter den auf ihn entfal­lenden Kosten­anteil nicht verlässlich ermitteln kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebe­nenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt nach der Entscheidung des Gerichts unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietver­hält­nisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovie­rungs­kosten anhand einer hypothe­tischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnver­haltens ist also nicht mehr zulässig - eine entspre­chende Verein­barung in einem Formular­miet­vertrag ist wegen unange­messener Benach­tei­ligung des Mieters unwirksam.

Man darf gespannt auf den Volltext der Entschei­dungen sein. Bereits jetzt lässt sich aber sagen, dass mit den heutigen Entschei­dungen wieder sehr viele Mieter von der Pflicht zur Vornahme von Schönheits­re­pa­raturen befreit werden, wenn sie die Wohnung bei Vertrags­beginn unrenoviert erhalten haben.

Mieter sollten also, nach den neuen Entschei­dungen des BGH um so mehr, bei Beendigung des Mietver­trages prüfen (lassen), welche Pflichten ihnen der Vertrag überhaupt noch auferlegt. Anwalt­licher Rat hilft bares Geld zu sparen.

Andreas Schwartmann ist Rechts­anwalt und betreibt einen eigenen Blog, der unter www.rhein-recht.de aufzurufen ist. Für die Deutsche Anwalt­auskunft bloggt Herr Schwartmann regelmäßig zum Thema Mietrecht.