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BGH klärt Schaden­ersatz bei Vorkaufsrecht für Mieter

Droht eine Mietpreiserhöhung oder gar der Rauswurf, weil der Eigentümer ihrer Wohnung wechselt, können Mieter gegensteuern und ihre Wohnung kaufen. © Quelle: Knol/panthermedia.net

Wechselt der Eigentümer ihrer Wohnung, können sich Mieter unter Umständen zwischen­schalten und ihre Wohnung kaufen. Sie haben dann ein Vorkaufsrecht. Der Gesetzgeber will sie damit vor Mietpreis­er­hö­hungen oder gar einem Rauswurf schützen. Bislang noch nicht geregelt hat er hingegen, welche Sanktionen Vermietern drohen, wenn sie ihre Mieter nicht über ihr Vorkaufsrecht und den Kaufvertrag informieren. Der Bundes­ge­richtshof sieht das bereits etwas klarer. Die Richter urteilten: Schaden­ersatz steht allen Mietern mit Vorkaufsrecht zu, die man nicht rechtzeitig über den Verkauf ihrer Wohnung informiert hat.

Steht der Verkauf einer vermieteten Eigentums­wohnung zur Debatte, muss deren Besitzer seinen Mieter über dessen Vorkaufsrecht informieren und den Kaufvertrag offenlegen. So sein Mieter denn eines hat. Einen Anspruch haben Mieter nämlich nur dann, wenn ihr Vermieter die Wohnung gekauft hat, nachdem sie eingezogen sind. Kommt ihr Vermieter nun der Informa­ti­ons­pflicht nicht nach, können seine Mieter Schaden­ersatz einfordern. Das stellte der Bundes­ge­richtshof (BGH) in einem Urteil heraus (AZ: VIII ZR 51/14). Unerheblich für den Anspruch sei, ob der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht habe oder nicht.

Im aktuellen Fall vor dem BGH hatte eine Mieterin auf Schaden­ersatz geklagt, weil sie sich um ihr Vorkaufsrecht und den daraus entstanden Vorteilen betrogen sah. Die Hamburgerin lebt seit 22 Jahren in ihrer Wohnung. 2011 hatte die Vermieterin der Klägerin deren Wohnung an einen Dritten veräußert – ohne der Mieterin den entspre­chenden Kaufvertrag vorzulegen und sie auf ihr Vorkaufsrecht hinzuweisen. Die Klägerin verlangte, den ihr aus dem vereitelten Vorkaufsrecht entgangenen Gewinn ersetzt zu bekommen.

Vermieter muss Kaufvertrag offenlegen und über Vorkaufsrecht informieren

Laut Bürger­lichem Gesetzbuch müssen Vermieter, die ihre vermietete Eigentums­wohnung veräußern wollen, ihre Mieter über zweierlei informieren: Zum einen müssen sie ihre Mieter über ihr Vorkaufsrecht aufklären, zum anderen den Kaufvertrag über die Wohnung mit einem Dritten offenlegen. „Der Kaufpreis reicht da nicht aus. Der Mieter muss den gesamten, von einem Notar aufgesetzten Kaufvertrag einsehen können“, sagt Norbert Schönleber. Der Rechts­anwalt ist Mitglied der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV).

Unerheblich in dieser Sache sei, so Schönleber, ob der Vermieter selbst seinen Mieter informiere oder einen Notar beziehungsweise anderen Betreuer damit beauftrage. „Auch der Käufer kann das übernehmen“, sagt der Rechts­anwalt.

Welche Fristen bei der Informa­ti­ons­pflicht zum Vorkaufsrecht eingehalten werden müssen

Mieter müssen laut Gesetz unverzüglich, spätestens aber zwei Monate, nachdem der Verkäufer den Kaufvertrag dem Dritten hat zugehen lassen, informiert werden.

Datum
Aktualisiert am
23.01.2015
Autor
kgl
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Themen
Eigentum Kaufen Wohnung Wohnungskauf

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