Wohnungskauf

BGH klärt Schadenersatz bei Vorkaufsrecht für Mieter

Droht eine Mietpreiserhöhung oder gar der Rauswurf, weil der Eigentümer ihrer Wohnung wechselt, können Mieter gegensteuern und ihre Wohnung kaufen. © Quelle: Knol/panthermedia.net

Wechselt der Eigentümer ihrer Wohnung, können sich Mieter unter Umständen zwischenschalten und ihre Wohnung kaufen. Sie haben dann ein Vorkaufsrecht. Der Gesetzgeber will sie damit vor Mietpreiserhöhungen oder gar einem Rauswurf schützen. Bislang noch nicht geregelt hat er hingegen, welche Sanktionen Vermietern drohen, wenn sie ihre Mieter nicht über ihr Vorkaufsrecht und den Kaufvertrag informieren. Der Bundesgerichtshof sieht das bereits etwas klarer. Die Richter urteilten: Schadenersatz steht allen Mietern mit Vorkaufsrecht zu, die man nicht rechtzeitig über den Verkauf ihrer Wohnung informiert hat.

Steht der Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung zur Debatte, muss deren Besitzer seinen Mieter über dessen Vorkaufsrecht informieren und den Kaufvertrag offenlegen. So sein Mieter denn eines hat. Einen Anspruch haben Mieter nämlich nur dann, wenn ihr Vermieter die Wohnung gekauft hat, nachdem sie eingezogen sind. Kommt ihr Vermieter nun der Informationspflicht nicht nach, können seine Mieter Schadenersatz einfordern. Das stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil heraus (AZ: VIII ZR 51/14). Unerheblich für den Anspruch sei, ob der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht habe oder nicht.

Im aktuellen Fall vor dem BGH hatte eine Mieterin auf Schadenersatz geklagt, weil sie sich um ihr Vorkaufsrecht und den daraus entstanden Vorteilen betrogen sah. Die Hamburgerin lebt seit 22 Jahren in ihrer Wohnung. 2011 hatte die Vermieterin der Klägerin deren Wohnung an einen Dritten veräußert – ohne der Mieterin den entsprechenden Kaufvertrag vorzulegen und sie auf ihr Vorkaufsrecht hinzuweisen. Die Klägerin verlangte, den ihr aus dem vereitelten Vorkaufsrecht entgangenen Gewinn ersetzt zu bekommen.

Vermieter muss Kaufvertrag offenlegen und über Vorkaufsrecht informieren

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch müssen Vermieter, die ihre vermietete Eigentumswohnung veräußern wollen, ihre Mieter über zweierlei informieren: Zum einen müssen sie ihre Mieter über ihr Vorkaufsrecht aufklären, zum anderen den Kaufvertrag über die Wohnung mit einem Dritten offenlegen. „Der Kaufpreis reicht da nicht aus. Der Mieter muss den gesamten, von einem Notar aufgesetzten Kaufvertrag einsehen können“, sagt Norbert Schönleber. Der Rechtsanwalt ist Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Unerheblich in dieser Sache sei, so Schönleber, ob der Vermieter selbst seinen Mieter informiere oder einen Notar beziehungsweise anderen Betreuer damit beauftrage. „Auch der Käufer kann das übernehmen“, sagt der Rechtsanwalt.

Welche Fristen bei der Informationspflicht zum Vorkaufsrecht eingehalten werden müssen

Mieter müssen laut Gesetz unverzüglich, spätestens aber zwei Monate, nachdem der Verkäufer den Kaufvertrag dem Dritten hat zugehen lassen, informiert werden.