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Wohnungssuche

Bestel­ler­prinzip umgehen: So können Verbraucher sich schützen

Wer einen Makler beauftragt, muss auch die Provision zahlen - aber auch nur dann. © Quelle: Westend61/gettyimages.de

In den umkämpften Wohnungs­märkten in den Großstädten war noch bis vor rund einem Jahr folgendes Prozedere gang und gäbe: Der Vermieter beauftragt einen Makler, der die Wohnung inseriert, und der Mieter zahlt die Provision. Das Bestel­ler­prinzip sollte dem ein Ende setzen. Es soll nun derjenige den Makler bezahlen, der ihn bestellt. Hin und wieder versuchen Makler oder Vermieter allerdings, das Bestel­ler­prinzip zu umgehen. Wir erklären, wie Mieter sich schützen können.

Besich­ti­gungs­ge­bühren, hohe Abschläge für ein paar Möbel, hohe Mieten: Wer dringend eine Wohnung braucht, drückt bei den Kosten oft zwei Augen zu und zahlt zähneknir­schend die geforderten Summen – aus Angst, dass sonst jemand anderes die Wohnung bekommt. Teilweise kommt auch noch die Makler­pro­vision hinzu. Das ist jedoch nicht immer zulässig. Wie können Mieter sich vor Betrug bei der Makler­courtage schützen?

Bestel­ler­prinzip: Wer als erstes den Auftrag erteilt, bezahlt

Seit Juni 2015 gilt in Deutschland die Regelung zum Bestel­ler­prinzip. Das bedeutet allerdings nicht grundsätzlich, dass der Vermieter für die Makler­kosten aufkommt. „Die Makler­pro­vision muss derjenige zahlen, auf dessen Auftrag hin der Makler tätig geworden ist“, erklärt Rechts­anwalt Thomas Hannemann, Vorsit­zender des Geschäfts­füh­renden Ausschusses der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV). Biete ein Vermieter einem Makler eine Wohnung zur Vermietung an, müsse dieser die Makler­pro­vision zahlen. Komme ein Mieter auf den Makler zu und suche der Makler daraufhin speziell für ihn eine Wohnung, müsse der Mieter zahlen.

Das ist aber die einzige denkbare Situation, in der der Mieter die Makler­kosten übernehmen muss. „Alle Versuche, den Mieter die Provision auch in anderen Situationen zahlen zu lassen und so das Bestel­ler­prinzip zu umgehen, sind unzulässig“, warnt Rechts­anwalt Hannemann. Für alle Wohnungen, die der Makler schon vor der Anfrage des Mieters in seinem Portfolio habe, dürfe er dem Mieter keine Makler­courtage in Rechnung stellen.

Bestel­ler­prinzip umgehen mit Beispiel­wohnung: Teilweise unzulässig

Eine der Methoden, mit der teilweise versucht wird, das Bestel­ler­prinzip zu umgehen, funktioniert über eine Beispiel­wohnung. Dabei inseriert der Makler eine Wohnung zur Miete, deklariert sie aber als Beispiel­wohnung. Wer Interesse an einer ähnlichen Wohnung hat, soll dann einen kosten­pflichtigen Vertrag mit dem Makler schließen.

„In diesem Fall besteht nur dann ein Provisi­ons­an­spruch gegenüber dem Mieter, wenn es sich tatsächlich um eine „bloße“ Beispiel­wohnung handelt und der Makler erst nach Vertrags­schluss mit dem Mieter auf die Suche nach einer vergleichbaren, aber anderen Wohnung geht, über die es dann zum Mietver­trags­ab­schluss kommt“, sagt der Mietrechts­anwalt. Biete der Makler dem Mieter allerdings genau die inserierte Wohnung an – die er dann ja bereits im Portfolio hatte – dürfe er keine Provision verlangen.

Gleiches gilt, wenn in Wohnungs­in­seraten steht, dass die beworbene Wohnung schon vermietet ist, Makler aber anbieten, eine ähnliche Wohnung zu suchen. Immer wieder ist auch von Fällen zu hören, in denen Interes­senten, die sich auf Wohnungs­an­zeigen melden, erst einmal einen Makler­vertrag unterschreiben sollen. Erst dann macht der Makler mit ihnen einen Besich­ti­gungs­termin aus.

Wer ist Auftraggeber und muss zahlen? Beweis­pflicht liegt beim Makler

Für Verbraucher ist es im Voraus unmöglich zu erkennen, ob der Makler tatsächlich ihretwegen auf die Suche geht, oder ihnen einfach eine Wohnung anbietet, der er schon lange in seinem Bestand hat. Wie sollten sich Mieter in einem solchen Fall verhalten? Rechts­anwalt Hannemann erklärt: „Der Makler hat die Beweis­pflicht dafür, dass er von der Wohnung erst nach dem Auftrag vonseiten des Mieters und ausschließlich für diesen erfahren hat.“ Verbraucher könnten also den Makler­auftrag erst einmal unterschreiben – voraus­gesetzt sie sind bereit, gegebe­nenfalls tatsächlich die Makler­courtage zu übernehmen. Entscheidet sich der Mieter für die Wohnung und unterschreibt den Vertrag, schickt der Makler die Rechnung.

Rechnung vom Makler: Erst Beweise vorlegen lassen, dann zahlen

Rechts­anwalt Hannemann rät Mietern, vom Makler Belege darüber fordern, dass der Makler die Wohnung erst auf ihren Auftrag hin gesucht hat. Kann er das nicht beweisen, muss der Mieter auch nicht zahlen. Möglicherweise droht dem Makler außerdem ein Bußgeld. Als Beweis kann der Vertrag zum Beispiel mit dem Vermieter beziehungsweise Eigentümer dienen, aus dem hervorgeht, wann der Makler die Wohnung in sein Portfolio aufgenommen hat.

„Dass Makler dann geheime Absprachen treffen und gefälschte Beweise vorlegen, ist zwar theoretisch möglich. Es dürfte jedoch, wenn überhaupt, nur in Einzel­fällen passieren“, sagt der Rechts­anwalt aus Karlsruhe. Hinter einem solchen Vorgehen stecke eine Menge krimineller Energie.

Besich­ti­gungs­ge­bühren unzulässig

Teilweise versuchen Makler auch, ihren Kunden Bearbeitungs- oder Besich­ti­gungs­ge­bühren in Rechnung zu stellen, um so zumindest einen Teil der Kosten doch noch auf die Mieter abzuwälzen. Das ist allerdings unzulässig: Mieter müssen das nicht hinnehmen und auch nicht zahlen.

Wie sieht es mit der Befürchtung vieler Mieter aus, die Eigentümer würden die Makler­pro­vision zwar erst einmal zahlen, die Summe dann aber auf die Miete aufschlagen? Das ist zwar theoretisch möglich: In vielen Bundes­ländern verhindert aber die Mietpreis­bremse, dass die Mieten stark erhöht werden. Und vor allem in großen Städten dürften diese sich schon auf einem so hohen Niveau befinden, dass weitere große Mietstei­ge­rungen kaum mehr möglich sind.

Wann sollten Sie zum Anwalt gehen?

Wenn ein Makler von Ihnen Makler­courtage fordert, sich aber weigert Beweise darüber vorzulegen, dass er dazu berechtigt ist, sollten Sie sich von einem Anwalt für Mietrecht beraten lassen. Das gilt auch dann, wenn Sie die Makler­courtage schon gezahlt haben, aber bezweifeln, dass die Forderung des Maklers rechtmäßig war. Auch bei anderen mietrecht­lichen Fragestel­lungen können Sie sich von einer Rechts­an­wältin oder einem Rechts­anwalt für Mietrecht beraten lassen. Einen Experten in Ihrer Nähe finden Sie in unserer Anwaltssuche.

Datum
Aktualisiert am
16.01.2017
Autor
vhe
Bewertungen
2499
Themen
Geld Immobilie Makler Miete

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