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Bestel­ler­prinzip umgehen: So können Verbraucher sich schützen

Wer einen Makler beauftragt, muss auch die Provision zahlen - aber auch nur dann. © Quelle: Westend61/gettyimages.de

In den umkämpften Wohnungsmärkten in den Großstädten war noch bis vor rund einem Jahr folgendes Prozedere gang und gäbe: Der Vermieter beauf­tragt einen Makler, der die Wohnung inseriert, und der Mieter zahlt die Provision. Das Bestel­ler­prinzip sollte dem ein Ende setzen. Es soll nun derjenige den Makler bezahlen, der ihn bestellt. Hin und wieder versuchen Makler oder Vermieter aller­dings, das Bestel­ler­prinzip zu umgehen. Wir erklären, wie Mieter sich schützen können.

Besichtigungsgebühren, hohe Abschläge für ein paar Möbel, hohe Mieten: Wer dringend eine Wohnung braucht, drückt bei den Kosten oft zwei Augen zu und zahlt zähneknirschend die geforderten Summen – aus Angst, dass sonst jemand anderes die Wohnung bekommt. Teilweise kommt auch noch die Maklerprovision hinzu. Das ist jedoch nicht immer zulässig. Wie können Mieter sich vor Betrug bei der Maklercourtage schützen?

Bestel­ler­prinzip: Wer als erstes den Auftrag erteilt, bezahlt

Seit Juni 2015 gilt in Deutschland die Regelung zum Bestellerprinzip. Das bedeutet allerdings nicht grundsätzlich, dass der Vermieter für die Maklerkosten aufkommt. „Die Maklerprovision muss derjenige zahlen, auf dessen Auftrag hin der Makler tätig geworden ist“, erklärt Rechtsanwalt Thomas Hannemann, Vorsitzender des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Biete ein Vermieter einem Makler eine Wohnung zur Vermietung an, müsse dieser die Maklerprovision zahlen. Komme ein Mieter auf den Makler zu und suche der Makler daraufhin speziell für ihn eine Wohnung, müsse der Mieter zahlen.

Das ist aber die einzige denkbare Situation, in der der Mieter die Makler­kosten übernehmen muss. „Alle Versuche, den Mieter die Provision auch in anderen Situa­tionen zahlen zu lassen und so das Bestel­ler­prinzip zu umgehen, sind unzulässig“, warnt Rechts­anwalt Hannemann. Für alle Wohnungen, die der Makler schon vor der Anfrage des Mieters in seinem Portfolio habe, dürfe er dem Mieter keine Makler­courtage in Rechnung stellen.

Bestel­ler­prinzip umgehen mit Beispiel­wohnung: Teilweise unzulässig

Eine der Methoden, mit der teilweise versucht wird, das Bestellerprinzip zu umgehen, funktioniert über eine Beispielwohnung. Dabei inseriert der Makler eine Wohnung zur Miete, deklariert sie aber als Beispielwohnung. Wer Interesse an einer ähnlichen Wohnung hat, soll dann einen kostenpflichtigen Vertrag mit dem Makler schließen.

„In diesem Fall besteht nur dann ein Provi­si­ons­an­spruch gegenüber dem Mieter, wenn es sich tatsächlich um eine „bloße“ Beispiel­wohnung handelt und der Makler erst nach Vertrags­schluss mit dem Mieter auf die Suche nach einer vergleich­baren, aber anderen Wohnung geht, über die es dann zum Mietver­trags­ab­schluss kommt“, sagt der Mietrechts­anwalt. Biete der Makler dem Mieter aller­dings genau die inserierte Wohnung an – die er dann ja bereits im Portfolio hatte – dürfe er keine Provision verlangen.

Gleiches gilt, wenn in Wohnungs­in­se­raten steht, dass die beworbene Wohnung schon vermietet ist, Makler aber anbieten, eine ähnliche Wohnung zu suchen. Immer wieder ist auch von Fällen zu hören, in denen Inter­es­senten, die sich auf Wohnungs­an­zeigen melden, erst einmal einen Makler­vertrag unter­schreiben sollen. Erst dann macht der Makler mit ihnen einen Besich­ti­gungs­termin aus.

Wer ist Auftrag­geber und muss zahlen? Beweis­pflicht liegt beim Makler

Für Verbraucher ist es im Voraus unmöglich zu erkennen, ob der Makler tatsächlich ihret­wegen auf die Suche geht, oder ihnen einfach eine Wohnung anbietet, der er schon lange in seinem Bestand hat. Wie sollten sich Mieter in einem solchen Fall verhalten? Rechts­anwalt Hannemann erklärt: „Der Makler hat die Beweis­pflicht dafür, dass er von der Wohnung erst nach dem Auftrag vonseiten des Mieters und ausschließlich für diesen erfahren hat.“ Verbraucher könnten also den Makler­auftrag erst einmal unter­schreiben – voraus­ge­setzt sie sind bereit, gegebe­nen­falls tatsächlich die Makler­courtage zu übernehmen. Entscheidet sich der Mieter für die Wohnung und unter­schreibt den Vertrag, schickt der Makler die Rechnung.

Rechnung vom Makler: Erst Beweise vorlegen lassen, dann zahlen

Rechtsanwalt Hannemann rät Mietern, vom Makler Belege darüber fordern, dass der Makler die Wohnung erst auf ihren Auftrag hin gesucht hat. Kann er das nicht beweisen, muss der Mieter auch nicht zahlen. Möglicherweise droht dem Makler außerdem ein Bußgeld. Als Beweis kann der Vertrag zum Beispiel mit dem Vermieter beziehungsweise Eigentümer dienen, aus dem hervorgeht, wann der Makler die Wohnung in sein Portfolio aufgenommen hat.

„Dass Makler dann geheime Absprachen treffen und gefälschte Beweise vorlegen, ist zwar theore­tisch möglich. Es dürfte jedoch, wenn überhaupt, nur in Einzelfällen passieren“, sagt der Rechts­anwalt aus Karlsruhe. Hinter einem solchen Vorgehen stecke eine Menge krimi­neller Energie.

Besich­ti­gungsgebühren unzulässig

Teilweise versuchen Makler auch, ihren Kunden Bearbei­tungs- oder Besich­ti­gungsgebühren in Rechnung zu stellen, um so zumindest einen Teil der Kosten doch noch auf die Mieter abzuwälzen. Das ist aller­dings unzulässig: Mieter müssen das nicht hinnehmen und auch nicht zahlen.

Wie sieht es mit der Befürchtung vieler Mieter aus, die Eigentümer würden die Makler­pro­vision zwar erst einmal zahlen, die Summe dann aber auf die Miete aufschlagen? Das ist zwar theore­tisch möglich: In vielen Bundesländern verhindert aber die Mietpreis­bremse, dass die Mieten stark erhöht werden. Und vor allem in großen Städten dürften diese sich schon auf einem so hohen Niveau befinden, dass weitere große Mietstei­ge­rungen kaum mehr möglich sind.

Wann sollten Sie zum Anwalt gehen?

Wenn ein Makler von Ihnen Maklercourtage fordert, sich aber weigert Beweise darüber vorzulegen, dass er dazu berechtigt ist, sollten Sie sich von einem Anwalt für Mietrecht beraten lassen. Das gilt auch dann, wenn Sie die Maklercourtage schon gezahlt haben, aber bezweifeln, dass die Forderung des Maklers rechtmäßig war. Auch bei anderen mietrechtlichen Fragestellungen können Sie sich von einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt für Mietrecht beraten lassen. Einen Experten in Ihrer Nähe finden Sie in unserer Anwaltssuche.

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Geld Immobilie Makler Miete

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