Wann ein befristeter Mietvertrag gültig ist

Bis ins Jahr 2001 gab es unterschiedliche Vertragstypen, die Befris­tungen verschieden handhabten. Seit der Mietrechts­reform gibt es lediglich den sogenannten „qualifi­zierten“ Zeitvertrag. Bei dieser Vertragsform muss bereits beim Abschluss des Zeitmiet­vertrags der Vermieter die Befristung begründen. Geschieht dies nicht oder nur unzureichend, ist die Befristung ungültig. Ergo: Der Mieter wohnt unbefristet und es gelten die Regelungen, wie bei jedem anderen Mietvertrag auch.

Befristung im Mietvertrag: Welche Gründe sind rechtens?

Zeitmiet­verträge sind gültig, wenn der Vermieter, Famili­en­an­ge­hörige oder Angehörige des Haushalts des Vermieters die Wohnung nutzen wollen; vergleichbar mit den Regelungen für den Eigenbedarf. Darüber hinaus kann eine befristete Vermietung rechtens sein, wenn die Räume derart verändert oder instand­gesetzt werden sollen, dass dies nicht geschehen kann, solange ein Mieter die Wohnung bewohnt.

Und zuletzt darf der Vermieter einen befristeten Mietvertrag eingehen, wenn die Räume anschließend als Gewerberäume genutzt werden sollen.

Aller­dings: Selbst wenn einer dieser Gründe genannt wird, kann sich der Vermieter noch nicht Gewiss sein, dass die Begründung ausreicht und bei einem Rechtss­treit vor Gericht Bestand hat. Das hängt bei Zeitmiet­ver­trägen immer auch vom Einzelfall ab.

Begründung verspätet: Ist der Mietvertrag weiterhin gültig?

Was passiert, wenn der Vermieter die Begründung des Zeitmiet­ver­trags verspätet abgibt? Dann kann der Mieter eine Verlän­gerung des Mietver­hält­nisses verlangen; meist um den Zeitraum der verspätet eingegangen Begründung. Sollte überhaupt keine Begründung abgegeben worden sein, ist der Vertrag eigentlich ungültig – im Zweifelsfall aber droht ein mehrjähriger Rechts­streit, wie beispielsweise in diesem Fall.

Es wäre aus Sicht von Mieter und Vermieter ratsam, ist aber nicht unbedingt erforderlich. So entschied der Bundes­ge­richtshof am 24. Juli 2013, dass auch eine Klausel rechtens sein kann, in der festge­schrieben steht, dass der Lauf des Mietver­trages „mit Übergabe der Mieträume“ beginne – und dann zehn Jahre Gültigkeit besitzt. Die Richter begründeten die Rechtmä­ßigkeit damit, dass das Einzugsdatum nachvoll­ziehbar sei und die Gesamtdauer somit leicht errechnet werden könne (AZ: XII ZR 104/12).

Übrigens: Mit der Mietrechts­reform 2001 wurde auch die Obergrenze der Befristung von Mietver­trägen abgeschafft. Früher war sie auf höchstens fünf Jahre angesetzt, mittlerweile kann sie frei gewählt werden.

Gebrauch der Befristung: Bis wann muss sich der Vermieter melden?

Frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung, kann der Mieter beim Vermieter nachfragen, ob der Befris­tungs­grund weiterhin Bestand hat und verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats eine Rückmeldung gibt. Sollte diese Mitteilung erst später erfolgen, verlängert sich das Mietver­hältnis um den Zeitraum der Verspätung – falls der Mieter das verlangt. Wenn der Mieter aber nicht nachfragt, gilt das im Mietvertrag verein­barte Ende.

Mietvertrag auf Zeit: Können Vermieter oder Mieter vor Ablauf kündigen?

Nein, weder noch. Nach der Mietrechts­reform war zunächst unklar, inwiefern der Kündigungs­aus­schluss bei befristeten Mietver­trägen auch für Mieter gilt. Der Bundes­ge­richtshof bejahte diese Frage aber wenige Zeit später (Urteil vom 22. Dezember 2003; AZ: VIII ZR 81/03).

Ausnahmen gibt es aber: So kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn sich der Mieter vertrags­widrig verhält, also zum Beispiel monatelang keine Mieter überweist.

Sollte aber die Gesundheit eines Mieters durch die Wohnung Schaden nehmen, kann auch er kündigen. Darüber hinaus auch dann, wenn der Vermieter seine Verpflich­tungen schuldhaft verletzt. Wann eine solche Pflicht­ver­letzung vorliegt, ist von Geset­zes­seite zwar nicht genauer geregelt. Diese Einschätzung wird den Gerichten überlassen. Sollte aber beispiels­weise über einen langen Zeitraum kein warmes Wasser fließen, könnten Gerichte entscheiden, dass der Vermieter eine Vertrags­pflicht verletzt habe und dies als Kündigungs­grund des Mieters anerkennen.

Zudem erkennen Gerichte oft Härtefälle als vorzei­tigen Kündigungs­grund an. Beispiels­weise, wenn der Mieter aufgrund einer plötzlichen Versetzung umziehen muss oder aber Famili­en­zu­wachs eine größere Wohnung verlangt. Auch der Umzug in ein Altersheim oder eine alters­ge­rechte Wohnung gelten in aller Regel als solche Härtefälle. Eine weitere Möglichkeit kann es sein, einen Unter­ver­mieter oder Nachmieter für die Zeit zu beschaffen, in der der Mietvertrag noch läuft. Der Vermieter muss dies zwar nicht akzep­tieren, braucht aber gewichtige Gründe, um einen möglichen Nachmieter abzulehnen. Pauschal kann dies jedoch nicht angenommen werden. Es handelt sich auch bei diesen sehr spezi­ellen und indivi­du­ellen Fragen um Einzel­fall­ent­schei­dungen.

Selbst­verständlich lässt sich der Zeitmiet­vertrag aber auch anders frühzeitig auflösen: bei beider­sei­tigem Einver­ständnis durch eine Mietauf­he­bungs­ver­ein­barung.

Das müssen Vermieter beachten:
Als Vermieter braucht es gute Gründe, um einen rechtlich gültigen Zeitmiet­vertrag abzuschließen. Diese Gründe sollten direkt mit der Unterzeichnung des Vertrags dem Mieter vorgelegt werden. Aus Sicht von Vermietern kann ein solcher Vertrag durchaus sinnvoll sein: Da der Mieter in der Zeit nicht kündigen kann, gibt es Planungs­si­cherheit für den Vermieter.

Das müssen Mieter beachten:
Mieter sollten sich die Begründung genau anschauen. Sollte der Grund nicht einem der in § 575 BGB festge­legten entsprechen, ist die Befristung ungültig. Dann würde ein unbefristeter Mietvertrag vorliegen. Das kann den Mieter einerseits freuen, andererseits gibt es bei Zeitmiet­ver­trägen auch einen großen Vorteil: Vor Ablauf der Frist kann der Mieter nicht aus seiner Wohnung geworfen werden, etwa wegen Eigenbedarfs des Vermieters.