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Touris­ten­ver­mietung

Airbnb-Vermie­tungen für Mieter und Vermieter oft nicht erlaubt

Eine eigene Wohnung in einer fremden Stadt - doch oft sind Airbnb-Vermietungen in Deutschland nicht erlaubt. © Quelle: Grill/corbisimages.com

Über digitale Plattformen wie Airbnb können Mieter Zimmer oder ihre ganze Wohnung zur temporären Untermiete anbieten. Aus rechtlicher Sicht ist dieses Vorgehen aber proble­matisch, für Mieter und sogar für Vermieter. Die wichtigsten Fragen und Antworten.

Dem Lebens­gefühl einer Stadt kommt man im Urlaub in privaten Wohnungen wohl näher, als in sterilen Hotels. Neben einer Kosten­er­sparnis ist dies wahrscheinlich der zentrale Grund, warum Buchungs­platt­formen wie Airbnb auch hierzulande boomen. Nach Angaben des amerika­nischen Unternehmens, hat Airbnb bisher bereits über 30 Millionen Gäste weltweit vermittelt – natürlich auch in Deutschland.

Allerdings begeben sich deutsche Mieter, die ihre Wohnung oder ein Zimmer dort anbieten, in den allermeisten Fällen auf rechtliches Glatteis. Rechts­sichere Vermie­tungen über Airbnb sind sogar nahezu unmöglich, wie ein Blick auf unsere Antworten zu den wichtigsten Fragen zeigt.

Muss der Vermieter vor einer Unterver­mietung um Erlaubnis gefragt werden?

Ja, er muss nicht nur gefragt werden – es braucht eine schriftliche Erlaubnis. Dabei reicht eine allgemeine Genehmigung für Unterver­mie­tungen allerdings nicht aus, wie zuletzt der Bundes­ge­richtshof feststellte. Wie der zuständige Richter sagte, brauche es eine explizite Erlaubnis für Touris­ten­ver­mie­tungen (Urteil vom 8. Januar 2014, AZ: VIII ZR 210/13).

Diese Erlaubnis muss dann nicht eingeholt werden, wenn der Mietvertrag ausdrücklich eine Unterver­mietung – auch an Touristen – erlaubt. Das ist aber wiederum in der Praxis nahezu nie der Fall. Diese Entscheidung führt dazu, dass vermutlich die allermeisten Deutschen, die ihre Wohnung bei Airbnb anbieten, dies illegal tun; zumindest, wenn sie nicht Eigentümer ihrer vier Wände sind. Doch wie wir weiter unten zeigen, ist auch das nicht problemlos möglich.

Gibt es einen Unterschied, ob man ein Zimmer oder die ganze Wohnung unterver­mietet?

Ja, den gibt es – theoretisch. Die Unterver­mietung einer ganzen Wohnung kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen ablehnen. Bei einem Zimmer ist dies unter Umständen anders, dazu muss nur ein „erhebliches Interesse“ des Vermieters vorliegen. Zumindest, wenn es um die dauerhafte Unterver­mietung geht.

„Die Rechtsprechung ist bei der Bewertung dessen, was ein ‚erhebliches Interesse’ ist, sehr großzügig“, sagt Rechts­anwalt Schönleber, Mitglied der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien im DAV. „Ein wichtiger Grund kann zum Beispiel sein, dass sich der Mieter die Wohnung alleine nicht mehr leisten kann oder mit seinem Partner zusammen­ziehen will.“

Allerdings gibt es eine wichtige Einschränkung: Nicht auf Dauer angelegte Unterver­mie­tungen muss der Vermieter nicht genehmigen – und das ist ja das Geschäfts­konzept von Unternehmen wie Airbnb.

Wenn mir die Wohnung gehört: Kann ich dann machen, was ich möchte?

Tatsächlich ist es selbst dann nicht immer möglich, die Wohnung über Airbnb zu vermieten. Das hängt mit der jeweiligen Stadt oder Kommune zusammen. In Berlin braucht es beispielsweise eine behördliche Erlaubnis für die „Vermietung von Ferien­woh­nungen“. Der entscheidende Begriff hierbei: Zweckent­frem­dungs­verbot.

In diesem Zusammenhang meint das Verbot die Nutzung des genehmigten Nutzens (Wohnen) für einen anderen Zweck (Gewerbe).

Rechts­anwalt Norbert Schönleber weiß aus eigener Erfahrung, dass die Behörden beispielsweise in Köln nur noch sehr selten diese Art der Nutzung genehmigen: „Besonders in Großstädten ist Wohnraum ohnehin Mangelware. Die Flücht­lingskrise verschärft das Problem zusätzlich – und das wissen auch die Behörden“, so der Kölner Mietrechtler.

Wer trotz dieses geltende Verbot dagegen verstößt, muss mit einer - mitunter - saftigen Bußgeld­zahlung rechnen.

Müsste man Mehrein­nahmen dem Vermieter zahlen?

Nein. Das wäre dann nicht der Fall. Mitunter erhebt der Vermieter die Miete um ein paar Euro, doch bliebe der Rest der eigene Gewinn. Allerdings muss ein solcher Gewinn versteuert werden.  

Wer vermieten darf: Wie hoch sind die Steuern?

Zunächst einmal müssen alle Einnahmen aus der privaten Unterver­mietung dem Finanzamt bei der Steuer­er­klärung angegeben werden. Hier bleiben Einnahmen bis zu 520 Euro unbesteuert. Allerdings handelt es sich hierbei nicht um einen Freibetrag, was bedeutet, dass bei höheren Einnahmen dieser Betrag nicht pauschal abgezogen wird.

Darüber hinaus kann man sich umsatz­steuer- und gewerbe­steu­er­pflichtig machen. Das ist aber eher unwahr­scheinlich, wenn es um eine Ab-und-zu-Vermietung im privaten Raum handelt. Denn umsatz­steu­er­pflichtig sind erst Einnahmen über 17.500 Euro, beim Gewerbe über 24.500 Euro.

Was droht mir als Mieter, wenn die Unterver­mietung auffliegt?

„In der Regel muss ein Vermieter seinen Mieter zunächst abmahnen und eine Unterver­mietung darin untersagen“, erklärt der Kölner Mietrechts­experte Schönleber. Sollte dieser daraufhin weiter unterver­mieten, könne ihm fristlos gekündigt werden. Je nach Vorgeschichte mit dem entspre­chenden Mieter, kann aber auch direkt gekündigt werden. Das aber ist wohl eher selten der Fall.

Doch es droht noch weiteres Ungemach. Denn wenn in der betref­fenden Stadt oder der Kommune ein Zweckent­frem­dungs­verbot gilt, kann die Behörde ein Bußgeld verhängen – und das auch ohne Abmahnung.

Zusammen­fassung: Dann sind Vermie­tungen über Airbnb rechtlich erlaubt

  • Der Vermieter hat Touristenvermietungen schriftlich zugestimmt.
  • Die entsprechende Behörde hat die temporäre Untervermietung der Wohnung (oder des Zimmers) genehmigt.
  • Der Gewinn wird bei der Steuererklärung dem Finanzamt gemeldet (ebenfalls mögliche Umsatz- oder Gewerbesteuer).

Wie die Darstellung der geltenden Rechtslage zeigt, sollten Mieter sich gut überlegen, ob sie Zimmer oder ihre Wohnung in Portalen wie Airbnb anbieten. Zumindest sollten die offenen Rechts­fragen vorab geklärt werden, damit es nicht zur Abmahnung oder sogar Kündigung kommt. Und selbst Vermieter haben wohl derzeit schlechte Karten, wollen sie ihre eigenen vier Wände temporär unterver­mieten.

Datum
Autor
ndm
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Themen
Internet Miete Wohnung

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