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Mietrecht-Blog

Abweichende Wohnfläche: Telefo­nische Makler­auskunft nicht ausreichend

Es kann sich lohnen, selber noch einmal nachzumessen. © Quelle: Wagner/corbisimages.com

Eine interessante Entscheidung verkündete vor wenigen Wochen das Landgericht München I, zuständig für Berufungs­sachen aus Stadt und Landkreis München. Streitig war die Frage, ob die mietver­traglich vereinbarte Wohnfläche um mehr als 10 % von der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche abwich. Denn dann liegt nach Auffassung der höchst­rich­ter­lichen Rechtsprechung ein Mangel der Mietsache vor, nachdem die Miete gem. § 536 BGB gemindert ist. Zudem kommt bei arglistiger Täuschung des Mieters über die Wohnfläche auch eine Anfechtung des Mietver­trages in Betracht.

Darauf berief sich also im vorlie­genden Streitfall der Mieter und bezog sich auf die in einem Inserat genannte abweichende größere Wohnfläche, die ihm auch auf Nachfrage telefonisch von der Maklerin bestätigt worden sei. Der Mietvertrag selbst enthielt indes keine Angaben zur Wohnfläche. Gleichwohl war der Mieter der Meinung, diese sei aufgrund der Angaben im Inserat und der Bestätigung durch die Maklerin konkludent, also stillschweigend vereinbart worden.

Das sah nun aber auch das LG München I in zweiter Instanz (LG München I, Urteil vom 21.01.2016 - 31 S 23070/14) anders:

Die alleinige Angabe der Wohnfläche in einem Inserat oder Exposé stelle lediglich eine bloße Beschreibung der Mietsache dar und führe nicht zur Annahme einer konklu­denten Wohnflä­chen­ver­ein­barung.

Auch etwaige Angaben der Maklerin müsse sich die Vermieterin nicht automatisch gem. § 278 BGB zurechnen lassen. Denn diese sei nur als Erfüllungs­ge­hilfin der Vermieterin anzusehen, wenn sie als deren Hilfsperson bei der Efüllung mietver­trag­licher Pflichten auftrete.

Die Maklerin habe mit ihrer Vermitt­lungs­tä­tigkeit aber eine eigene Leistungs­pflicht gegenüber ihrem Auftraggeber erfüllt und es sei nicht ersichtlich, dass sie im Pflich­tenkreis der Vermieterin tätig geworden sei.

Telefo­nische Auskunft reicht nicht aus

Auch reiche eine telefo­nische Angabe nicht aus, um die Wohnfläche zum konklu­denten Bestandteil des Mietver­trages zu machen. Zwar könne laut der Rechtsprechung des Bundes­ge­richtshof das konkludente Zustan­de­kommen einer Wohnflä­chen­ver­ein­barung angenommen werden, wenn dem Mieter vor Vertrags­schluss Grundrisse und detail­lierte Flächen­be­rech­nungen zur Verfügung gestellt worden seien. Dann spreche eine Annahme dafür, dass die Parteien die Frage der Wohnfläche als stillschweigend geklärt ansehen durften, wenn im Mietvertrag selbst dazu Angaben fehlten. Eine bloße telefo­nische Mitteilung der Maklerin lasse aber nicht den Schluss zu, dassdas Thema Wohnfläche für beide Parteien geklärt war. Der Mieter habe vielmehr eine Aufnahme der Daten in den Mietvertrag oder vorherige schriftliche Erläute­rungen bestehen müssen. Da dies nicht geschehen sei, sei hier jedenfalls nicht von einer stillschwei­genden rechtlich bindenden Verein­barung über die Wohnfläche auszugehen.

Der Mietvertrag war somit nicht anfechtbar und die Miete auch nicht wegen abweichender Wohnfläche gemindert.

Fazit:

Eine Mietmin­derung wegen abweichender Wohnfläche setzt eine vertragliche Verein­barung über die vom Vermieter geschuldete Wohnfläche voraus. Eine solche Verein­barung kann zwar auch mündlich getroffen werden, dann stellt sich aber regelmäßig die Beweis­pro­blematik und die Frage, ob sich der Vermieter rechtlich binden wollte. Mieter sollten also stets auf eine entspre­chende schriftliche Fixierung der bespro­chenen Fläche bestehen, wobei auch eine ca.-Angabe ausreichend ist. Vermieter sollten darauf achten, dass entweder die im Vertrag genannte Fläche zutrifft, oder auf entspre­chende Formulie­rungen achten, die eine spätere Mietmin­derung bei abweichender Fläche ausschließen.

Andreas Schwartmann ist Rechts­anwalt und betreibt einen eigenen Blog, der unter www.rhein-recht.de aufzurufen ist. Für die Deutsche Anwalt­auskunft bloggt Herr Schwartmann regelmäßig zum Thema Mietrecht.

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Autor
Andreas Schwartmann
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Themen
Makler Miete Wohnung

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