Heilung der Kündigung durch Begleichen der Schulden?

Die fristlose Kündigung eines Mietver­hält­nisses wegen Zahlungs­rück­standes kann gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch den vollständigen Ausgleich sämtlicher Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage geheilt werden. Dies gilt jedoch nicht für eine zugleich hilfsweise erklärte ordnungs­gemäße, also fristge­rechte Kündigung, wie das LG Berlin mit Urteil vom 17.01.2014 (Az.: 65 S 366/13) entschieden hat.

Heilung der fristlosen Kündigung ist möglich

Der Mieter hatte in dem zu entschei­denden Rechts­streit zwei Monats­mieten nicht gezahlt. Daraufhin erklärte die Vermieterin die fristlose Kündigung und hilfsweise auch die fristgemäße Kündigung zum Ablauf der ordent­lichen Kündigungsfrist. Nachdem er auf Räumung verklagt worden war, hatte der Mieter die Rückstände rechtzeitig vollständig ausgeglichen, wodurch die fristlose Kündigung geheilt wurde. Er vertrat sodann die Auffassung, die Heilungs­wirkung des § 569 Abs. 3 BGB erstrecke sich auch auf die ordentliche Kündigung. Dem pflichtete das Landgericht jedoch nicht bei.

Was geschieht bei einer ordent­lichen Kündigung?

Die ordentliche Kündigung gemäß § 570 BGB hatte die Vermieterin damit begründet, dass sie ein berech­tigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietver­hält­nisses hatte, weil die Nichtzahlung der Mieten eine erhebliche Pflicht­ver­letzung des Mieters dargestellt habe. Nach Auffassung des Landge­richts Berlin kann aber eine einmal eingetretene Pflicht­ver­letzung nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung geheilt werden.

Allerdings könne durch die nachträgliche Zahlung die Vertrags­ver­letzung in einem milderen Licht erscheinen und sich das Festhalten des Vermieters an einer fristgemäßen ordent­lichen Kündigung als treuwidrig erweisen. Eine nachträgliche Zahlung der offenen Miete ist nach der Rechtsprechung des BGH beim Verschulden des Mieters zu berück­sichtigen und kann dazu führen, dass aus der fristgemäßen Kündigung keine Rechte hergeleitet werden können.

Dass der Mieter in dem vorlie­genden Rechts­streit die offenen Mieten nachgezahlt hat, rechtfertigte für sich genommen alleine aber noch nicht die Annahme nicht ausrei­chenden Verschuldens. Denn der Mieter war bereits früher schon mit der Mietzahlung in Verzug geraten und es waren für die Kammer keine Umstände erkennbar, die das Verschulden des Mieters an der Nichtzahlung der Miete verringert hätten. Der Mieter hatte sich zwar darauf berufen, nur sehr geringe Renten­ein­künfte zu haben. Das reichte dem Gericht aber nicht aus, denn das Risiko, die Miete wegen fehlendem Einkommen nicht zahlen zu können, trägt allein der Mieter.

Fazit: Keine Heilung der ordent­lichen Kündigung durch Ausgleich der Rückstände

Gerät der Mieter in ausrei­chenden Zahlungs­verzug, sollte nicht nur die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erklärt werden, sondern unbedingt hilfsweise auch immer eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Gleicht nämlich der Mieter nach Erhebung der Räumungsklage sämtliche Zahlungs­rück­stände aus, kann dadurch die fristlose Kündigung geheilt werden. Der Vermieter, der dann weiterhin Räumung verlangt, kann diese nur noch auf eine hilfsweise erklärte ordentliche, fristgemäße Kündigung stützen. Dabei wird es dann darauf ankommen, ob den Mieter ein ausrei­chendes Verschulden an den Zahlungs­rück­stände trifft.

Andreas Schwartmann ist Rechts­anwalt und betreibt einen eigenen Blog, der unter www.rhein-recht.de aufzurufen ist. Für die Deutsche Anwalt­auskunft bloggt Herr Schwartmann regelmäßig zum Thema Mietrecht.