Mietrecht-Blog

Mischmietverhältnisse: Welches Recht ist anwendbar?

Mischmietverhältnisse müssen klar geregelt sein.
Mischmietverhältnisse müssen klar geregelt sein.

Quelle: Kuchinke/panthermedia.de

In dem entschiedenen Fall hatten die Mieter ein mehrstöckiges Haus angemietet, dass Sie entsprechend den mietvertraglichen Vereinbarungen zum Wohnen, aber auch zum Betrieb einer Hypnosepraxis nutzten.

Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis ohne Angaben von Gründen, was im Rahmen von Geschäftsmietverhältnissen grundsätzlich zulässig ist. Ein Wohnraummietverhältnis hingegen darf vom Vermieter nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses gekündigt werden, wozu z.B. Eigenbedarf zählt.

Für Mischmietverhältnisse gilt, dass diese entweder ausschließlich den Regelungen des Wohnraummietrechts oder aber des Geschäftsraummietrechts unterliegen. Ausschlaggebend ist der jeweilige Schwerpunkt des Mietverhältnisses.

Das in erster Instanz angerufene Landgericht wies die Klage ab, da Wohnraummietrecht anzuwenden sei.

Das Berufungsgericht hingegen vertrat die Auffassung, es sei Geschäftsraummietrecht anzuwenden, da die Mieter mit dem Betrieb der Hypnosepraxis ihren Lebensunterhalt verdienten.

Der BGH erteilte nun als Revisionsgericht dem eine deutliche Absage:

Das Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung stelle kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks dar. Es bestehe auch kein allgemeiner Erfahrungssatz dahin, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat. Das Wohnen trete nicht generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurück.

Es sei stattdessen eine Einzelfallprüfung geboten. Lasse sich danach ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, sein vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. Denn sonst würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen.

Fazit:

Nach Auffassung des BGH sind bei einer gleichwertigen Nutzung der Mietsache zu gewerblichen und Wohnzwecken stets die Vorschriften des Wohnraummietrechts zu beachten. Vermieter, die dies vermeiden wollen, sollten bei Abschluss des Mietvertrages darauf achten, dass bereits im Vertrag dokumentiert wird, dass der Schwerpunkt auf der gewerblichen Vermietung liegt. Das kann durch eine ausdrückliche Vereinbarung geschehen, aber auch die Verwendung eines Formulares für einen Geschäftsraummietvertrag kann ein entsprechendes Indiz begründen.

Andreas Schwartmann ist Rechtsanwalt und betreibt einen eigenen Blog, der unter www.rhein-recht.de aufzurufen ist. Für die Deutsche Anwaltauskunft bloggt Herr Schwartmann regelmäßig zum Thema Mietrecht.

Christian Laudan Michael Hoppe Georg Maubach Volker Weingran Axel Becking

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