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Welche Regeln gelten bei Mietkautionen?

Mietkautionen: Welche Rechte haben Mieter?
Mietkautionen: Welche Rechte haben Mieter?

Quelle: Svendsen/corbisimages.com

Wohnung mieten: Muss ein Mieter immer eine Mietkaution zahlen?

Nein. Ein Mieter muss eine Mietkaution für eine Wohnung nur dann hinterlegen, wenn der Mietvertrag ausdrücklich eine Kaution vorsieht.

Mietvertrag und Kaution: Wie hoch darf eine Mietkaution sein?

Wenn im Mietvertrag eine Mietkaution vereinbart ist, darf deren Höhe höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Dass Mietkautionen auf drei Nettokaltmieten begrenzt sind, legt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 551 fest.

Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete, Bruttowarmmiete – was ist was?

Unter der Nettokaltmiete versteht man die Grundmiete für eine Wohnung ohne Nebenkosten. Demgegenüber enthält die Bruttokaltmiete die Nettokaltmiete und die kalten Nebenkosten. Die  Bruttowarmmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete, den kalten Nebenkosten und den Heizkosten zusammen.

Darf man eine Mietkaution in Raten zahlen?

Ja. Mieter müssen die Mietkaution nicht auf einen Schlag bezahlen, sie können sie dem Vermieter in Raten zukommen lassen. Nach § 551 des BGB kann man eine Mietkaution in drei Raten zahlen: die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig, die anderen beiden Raten in den folgenden zwei Monaten.

Mietkaution: bar zahlen oder überweisen?

In der Regel zahlen Mieter die Mietkautionen in bar oder überweisen sie.

Verschiedene Formen von Mietkautionen: Bankbürgschaft, Bundesanleihe, Pfandbrief

Doch Mieter haben mehr Optionen, um eine Mietkaution zu leisten, als sie in bar zu zahlen oder zu überweisen. Wenn der Vermieter einverstanden ist, können Mieter unter verschiedenen Formen wählen, um die Mietkaution zu hinterlegen: Sie können die Mietkaution in Aktien hinterlegen, als Bankbürgschaft, Bundesanleihen oder Pfandbrief. Es ist auch möglich, eine Geldanlage in Höhe der Mietkaution auf den Namen des Vermieters zu eröffnen und das Guthaben an diesen abzutreten.

Muss der Vermieter die Mietkaution anlegen?

Das Gesetz verpflichtet Vermieter, Mietkautionen getrennt von ihrem eigenen Vermögen zu „lagern“ und Kautionen auf ein Sonderkonto, ein Mietkautionskonto, einzuzahlen. Diese gesetzlichen Regeln sehen § 551 des BGB sowie ein Gerichtsurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) von 2010 vor (AZ: VIII ZR 98/10).

„Der Vermieter muss das Geld bei einer Bank anlegen, und zwar zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz“, sagt der Kölner Rechtsanwalt Norbert Schönleber von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Wenn der Mieter nach seinem Auszug aus der Wohnung zum Beispiel keine Nebenkosten mehr bezahlen muss, erhält er seine Mietkaution und zusätzlich die Zinserträge zurück.“

Die Pflicht des Vermieters zur Anlage der Mietkaution mit Zinsertrag erlischt auch dann nicht, wenn die Zinsen niedrig sind und das angelegte Geld nur geringe Zinserträge abwerfen wird.

Mietkaution und Rückzahlung: Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?

Die Rückzahlung der Mietkaution nach dem Ende eines Mietverhältnisses sorgt zwischen Vermietern und Mietern immer wieder für Streit. Besonders am Zeitpunkt der Rückzahlung der Mietkaution entzünden sich die Konflikte. Deshalb hat der BGH sich bereits zweimal mit der Frage befasst, wann Vermieter die Kaution an den Mieter zurückzahlen müssen.

Dieser Zeitpunkt hängt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung vom Einzelfall ab. Zugleich haben die BGH-Richter aber deutlich gemacht, dass Vermieter nicht dazu verpflichtet sind, Mietkautionen sofort nach dem Auszug eines Mieters zurückzuzahlen. Denn Vermieter sollen genügend Zeit haben, um offene Forderungen mit den Mietern abzurechnen. „In der Praxis ist für die Rückzahlung von Mietkautionen eine Frist von etwa sechs Monaten üblich geworden“, sagt Mietrechtsexperte Norbert Schönleber.

Übrigens: Ansprüche auf Rückzahlung der Mietkaution können verjähren. Lesen Sie mehr über die Verjährung von Mietkautionen und die Fristen, die man beachten muss, um Ansprüche auf Mietkautionen durchzusetzen.

Darf ein Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Nach dem Auszug eines Mieters zahlen Vermieter wie beschrieben die Mietkaution nach einigen Monaten zurück.  Es kann aber vorkommen, dass Vermieter die Mietkaution komplett oder in Teilen einbehalten. Das kann der Fall sein, wenn Rechnungen mit dem Mieter offen sind oder der Mieter die Wohnung massiv beschädigt hat. Dann steht es dem Vermieter zu, mit dem Geld aus der Kaution etwa Reparaturkosten zu begleichen.

Aber unter diese Schäden dürfen nicht die normalen Abnutzungen in Wohnungen fallen. Also  Abnutzungen, die sich im Laufe der Jahre in einer Wohnung einfach ergeben.

Für laufende Mietverhältnisse sieht das Mietrecht andere Regeln vor. Streiten sich Mieter und Vermieter etwa über Reparaturkosten während das Mietverhältnis noch besteht, darf der Vermieter nicht unbedingt auf die Mietkaution zurückgreifen und darüber Rechnungen bezahlen, wie der BGH 2014 geurteilt hat (AZ: VIII ZR 234/13).

Im laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter die Mietkaution nur dann antasten, wenn er seine Forderungen von einem Gericht hat anerkennen lassen.

Um Streit mit dem Vermieter zu vermeiden und zu verhindern, dass dieser die Mietkaution länger als die üblichen sechs Monate einbehält, sollten Mieter vor ihrem Ein- und Auszug ein Übergabeprotokoll anfertigen, in dem sie den Zustand der Wohnung dokumentieren.

Konflikte um zu Recht oder zu Unrecht einbehaltende Mietkautionen sind weit verbreitet. Daher sollte man wissen, dass Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte für Mietrecht Mieter, aber auch Vermieter informieren, beraten und bei möglichen Klagen unterstützen.

Mietkaution gegen Miete verrechnen: Darf ein Mieter seine Mietkaution abwohnen? 

Mieter sind nicht dazu berechtigt, ihre Miete gegen die Mietkaution zu verrechnen. Mieter dürfen also, wenn sie den Mietvertrag gekündigt haben, nicht einfach ihre Mietzahlungen in der Kündigungsfrist einstellen und so ihre Mietkaution abwohnen. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts München hervor (AZ: 432 C 1707/16).

Was passiert mit der Mietkaution, wenn der Vermieter insolvent ist oder bei einem Eigentümerwechsel?

Wenn ein Vermieter insolvent wird, muss er seine Schulden mit Mitteln aus seinem Vermögen tilgen. Da Mietkautionen wie oben beschrieben nicht zum Vermögen des Vermieters zählen, darf der Vermieter oder etwa ein Insolvenzverwalte sie nicht zur Tilgung der Außenstände des Vermieters nutzen. Mietkautionen sind also insolvenzsicher.

Bei einem Verkauf des Wohnhauses und einem Eigentümerwechsel bekommt der ausziehende Mieter seine Kaution vom neuen Eigentümer ausbezahlt.

Sie erhalten staatliche Leistungen wie Hartz IV und fragen sich, ob Ihr zuständiges Jobcenter die Mietkaution übernimmt? Lesen Sie mehr über Hartz IV und Mietkautionen.

Philipp Godzik Roland Göhre Thomas Frede Wolfgang Berthold Jens Imhoff

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