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Mietrecht-Blog

Bestel­ler­prinzip: Wer muss Makler­ge­bühren bezahlen?

Maklerprovision adé? Was sich mit dem neu eingeführten Bestellerprinzip tatsächlich ändert. © Quelle: Richter/corbisimages.com

Seit dem 1.6.2015 gilt bei Beauftragung eines Maklers zur Vermittlung von Wohnraum ausschließlich das Bestel­ler­prinzip. Denn § 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnraum­ver­mietung hat folgenden Absatz 1a erhalten: " Der Wohnungs­ver­mittler darf vom Wohnungs­su­chenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietver­trägen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungs­ver­mittler holt ausschließlich wegen des Vermitt­lungs­vertrags mit dem Wohnungs­su­chenden vom Vermieter oder von einem anderen Berech­tigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (§ 6 Absatz 1)."

Das bedeutet: Der Makler, der Wohnraum vermittelt, darf nun nicht mehr beim Mieter die Hand aufhalten und ihm die Vermittlung eines Mietver­trages in Rechnung stellen, sondern wird künftig vom Vermieter bezahlt. Eine Ausnahme sieht das Gesetz nur für die Fälle vor, in denen der Makler ausschließlich vom Mieter beauftragt wird, bei dem Vermieter einen Auftrag zur Vermietung der Wohnung einzuholen.

In der Regel bietet der Makler aber eine Wohnung im Auftrag des Vermieters an, der sich um nichts kümmern möchte. Der Makler schaltet die Anzeigen in der Tageszeitung, nimmt die Anrufe entgegen, vereinbart Besich­tungs­termine, prüft Bonitäten und schlägt dem Vermieter dann einen in seinen Augen geeigeneten Mieter vor. Im Idealfall muss der Vermieter dann nur noch den Mietvertrag unterzeichnen ohne seinen Mieter selbst vorher überhaupt kennen­gelernt zu haben. Bezahlen musste den Makler nach altem Recht aber der Mieter. Das ist nun anders.

Es verwundert daher nicht, dass Vermieter und Makler gegen die Neurege­legung Sturm laufen. Erst am 27.05.2015 hat das Bundes­ver­fas­sungs­gericht den Antrag zweier Immobi­li­en­makler auf Erlass einer Einstweilige Anordnung gegen das Inkraft­treten des "Bestel­ler­prinzips" bei Makler­pro­vi­sionen abgelehnt, so dass das Gesetz in Kraft treten konnte.

Gericht: Auftraggeber muss Makler­pro­vision zahlen

Dass derjenige die Makler­pro­vision zahlen muss, der als erster an den Makler herange­treten ist, hat das Amtsgericht (AG) Freiburg nun bestätigt. Es entschied in einem Fall, dass der Makler keinen Anspruch auf eine vereinbarte Provision in Höhe von 1.500 Euro habe – obwohl der wohnungs­su­chende Mieter einen Makler­vertrag mit Provisi­ons­ver­ein­barung unterschrieben hatte (AZ: 5 C 1869/16). Der Vertrag verstoße gegen das Wohnungs­ver­mitt­lungs­gesetz. Danach dürfe ein Makler von Wohnungs­su­chenden für die Vermittlung eines Mietvertrags nur dann eine Provision fordern, wenn er in ihrem Auftrag beim Vermieter anfragt. Das heißt: Nur wenn der Makler nach der Auftrags­er­teilung mit der Wohnungssuche für den Mieter beginnt, kann er von ihm Geld fordern – nicht aber, wenn er beim Abschluss des Vertrages mit dem Mieter längst den Auftrag des Vermieters in der Tasche hatte, für die Wohnung einen Mieter zu suchen. (dpa/tmn/red)

Kosten trotzdem auf den Mieter umwälzen?

Für Makler bedeutet dies, dass sie künftig vom Vermieter bezahlt  werden. Der wird natürlich nach Möglich­keiten suchen, diese Kosten zu vermeiden. Versuche, das Bestel­ler­prinzip zu umgehen, werden nicht lange auf sich warten lassen.

Tritt zum Beispiel ein Wohnungs­su­chender an einen Makler heran und findet diese für ihn eine Wohnung, für die er vorher keinen Auftrag vom Vermieter erhalten hat, muss der Mieter den Makler bezahlen - denn er hat ihn beauftragt.

Der Gedanke, dass es Vermieter und Makler geben wird, die hier mit falschen Karten spielen werden, liegt auf der Hand. Schon vor Monaten konnte man in der Tagespresse von Maklern lesen, die interes­sierte Vermieter mit der Aussage locken wollen: "Wer will das nachweisen, dass Sie mich und nicht ich Sie angerufen habe?"

Auch über unange­messene Abstands­zah­lungen und Zahlungen "unter der Hand" werden Vermieter versuchen, sich die Makler­kosten vom Mieter erstatten zu lassen. Das ist natürlich unzulässig, wird aber in vielen Fällen praktiziert werden: Wo kein Kläger, da kein Richter.

Mieter, die sich mit solchen Forderungen des Vermieters konfrontiert sehen und darauf eingehen, weil sie sonst die begehrte Wohnung nicht bekommen, können ihre Zahlung nach Abschluss des Mietver­trages nach den Rechts­grund­sätzen der ungerecht­fer­tigten Bereichung zurück­ver­langen. Allerdings gilt auch hier, dass der Mieter die Zahlung zum Zwecke der Umgehung der gesetz­lichen Regelungen beweisen muss. Ein Zeuge, der die Zahlung bestätigen kann, sollte also schon vorhanden sein. Stellt der Vermieter eine Quittung über den Empfang des Geldes für die Überlassung einer offensichtlich überal­terten Einbauküche aus, die diesen Preis nicht wert ist, kommt eine sitten­widrige Verein­barung in Betracht, die den Vermieter ebenfalls zur Rückzahlung verpflichtet.

Mieter, die in Unkenntnis von der neuen Gesetzeslage weiterhin die vom Makler geforderte Courtage zahlen, können diese ebenfalls nach § 812 BGB zurück­ver­langen, denn damit verstößt der Makler gegen geltendes Recht und die Rechnung an den Mieter wurde ohne Rechts­grundlage beglichen.

Welche Tricks Vermieter und Makler nun konkret entwickeln werden um das neue Gesetz zu umgehen und wie die Gerichte damit umgehen werden, wird sich zeigen. Mieter sollten sich aber ihrer Rechte bewusst sein und Zahlungen, die nicht von Ihnen verlangt werden können, am besten erst gar nicht leisten.

Andreas Schwartmann ist Rechts­anwalt und betreibt einen eigenen Blog, der unter www.rhein-recht.de aufzurufen ist. Für die Deutsche Anwalt­auskunft bloggt Herr Schwartmann regelmäßig zum Thema Mietrecht.

Datum
Aktualisiert am
13.03.2017
Autor
Andreas Schwartmann
Bewertungen
5910
Themen
Gebühren Miete Wohnung

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