Wohnungs­ei­gentümer-Versammlung: Rechte und Pflichten von Eigentümern

Die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ver­sammlung gilt auch als Äquivalent zum Elternabend: Da es um sehr Wichtiges geht, möchte jeder seine Ideen durchsetzen – oft wird lange und kontrovers diskutiert. Spaß macht das nicht immer, es muss aber sein. Ein paar Unterschiede zwischen den beiden Versamm­lungen gibt es dennoch. Lesen Sie hier, was Sie über den wichtigsten Termin für Wohnungs­ei­gentümer wissen sollten.

Eine WEG-Versammlung pro Jahr ist Pflicht

Eine Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ver­sammlung muss mindestens einmal im Jahr stattfinden. Bei gegebenem Anlass, zum Beispiel wenn dringende Reparaturen anstehen, können weitere Versamm­lungen stattfinden. Wenn mindestens ein Viertel aller Eigentümer eine Versammlung wünschen, muss eine einberufen werden. „Die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ver­sammlung muss grundsätzlich der Verwalter einberufen“, informiert Rechts­an­wältin Beate Heilmann, Mitglied des Geschäfts­füh­renden Ausschusses der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV).

Habe die WEG keinen Verwalter bestellt oder weigere er sich pflicht­widrig, könne der Vorsitzende des Verwal­tungs­beirats – ein Vertre­tungs­gremium der Eigentümer, das den Verwalter bei seinen Aufgaben unterstützt – oder sein Vertreter die Versammlung einberufen. Im Ausnah­mefall könne dies auch ein einzelner Wohnungs­ei­gentümer tun.

Einladung zur WEG-Versammlung: Nur Schrift­liches ist Wahres

§ 24 Abs. 4 Wohnungs­ei­gen­tums­gesetz (WEG) zufolge muss eine WEG-Versammlung schriftlich einberufen werden – SMS oder Anrufe reichen nicht aus. Mindestens zwei Wochen im Voraus muss der Brief bei den Wohnungs­ei­gen­tümern eingehen.

„In der Teilungs­er­klärung kann man auch eine längere Frist festlegen“, informiert Rechts­an­wältin Heilmann. Das sei vor allem dann sinnvoll, wenn viele Wohnungs­ei­gentümer selbst nicht in der Wohnung, sondern in einer anderen Stadt wohnen.

Der Einladung zur Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ver­sammlung muss die Tagesordnung beiliegen. So wissen die Teilnehmer, worüber abgestimmt wird und können sich entsprechend vorbereiten. Über die Tagesord­nungs­punkte entscheidet allerdings nicht alleine der Verwalter, auch der Verwal­tungs­beirat hat ein Mitspra­cherecht.

„Natürlich können auch die Eigentümer die Tagesordnung mitbestimmen. Themen­vor­schläge können allerdings nur auf Antrag aufgenommen werden“, informiert die Rechts­an­wältin aus Berlin. Wer einen Tagesord­nungspunkt beisteuern wolle, müsse dies allerdings beantragen, bevor die Einladung verschickt werde.

Verhindert? Eigentümer können sich vertreten lassen

Damit möglichst viele Wohnungs­ei­gentümer teilnehmen können, muss die Versammlung zu einer Zeit stattfinden, die auch Arbeit­nehmern passt. Wochentags um 10 Uhr ist beispielsweise keine zulässige Zeit. Wer trotzdem verhindert ist, kann sich für die WEG-Versammlung von einem Dritten vertreten lassen. Da sie aber unter Ausschluss der Öffent­lichkeit stattfinden soll, ist nicht jeder als Vertretung zugelassen.

In manchen Fällen regelt die Teilungs­er­klärung, wer das sein darf – oder wer nicht. „Steuer­berater oder Rechts­anwälte als Vertretung zur Versammlung zu schicken, wird teilweise ausgeschlossen“, informiert Rechts­an­wältin Beate Heilmann. Andere Eigentümer, der Verwalter oder Angehörige dürften in der Regel als Vertretung zur Versammlung gehen.

Externe Gäste: Nur in Ausnah­me­fällen erlaubt

Eine Begleitung mitzubringen, ist allerdings nicht erlaubt, da die WEG-Versammlung unter Ausschluss der Öffent­lichkeit stattfindet. Eine Ausnahme sind Ehepartner, die gemeinsam eine Eigentums­wohnung besitzen. Diese dürfen zusammen teilnehmen, haben aber nur eine Stimme. Externe Gäste wie Architekten, die zum Beispiel ein Umbauprojekt vorstellen, müssen in der Versammlung mit Abstimmung zugelassen werden.

Beschlussfähig mit der Hälfte der Miteigen­tums­anteile

Damit die Versammlung rechts­kräftige Beschlüsse über die zu klärenden Themen treffen kann, muss ein bestimmter Anteil der Eigentümer anwesend sein. Nach § 25 Abs. 3 WEG ist eine WEG-Versammlung beschlussfähig, wenn die anwesenden, stimmbe­rech­tigten Wohnungs­ei­gentümer gemeinsam mindestens die Hälfte Miteigen­tums­anteile nach Fläche besitzen. Grob gesagt, muss die Hälfte der Fläche vertreten sein.

Objekt- versus Kopfprinzip

Wann ein Beschluss gültig und damit eine Abstimmung erfolgreich ist, hängt davon ab, welche Stimmmehrheit dazu nötig ist. Möglich sind das Kopf- und das Objekt­prinzip. Während bei ersterem nach Anzahl der Eigentümer – also nach Köpfen – abgestimmt wird, geht es bei letzterem um die Anzahl der Wohnungen beziehungsweise der Quadratmeter.

Je nach Eigentü­mer­struktur können die beiden Prinzipien zu komplett unterschied­lichen Abstim­mungs­er­geb­nissen führen. So ist es ein großer Unterscheid, ob 20 Eigentümer je eine Wohnung besitzen, oder ein Eigentümer elf Wohnungen und neun jeweils eine Wohnung. § 25 Abs. 2 WEG legt das Kopfprinzip als Standard­ab­stim­mungs­ver­fahren fest. WEG können in der Teilungs­er­klärung allerdings ein anderes Abstim­mungs­prinzip festlegen. Am weitesten verbreitet ist die Abstimmung nach Miteigen­tums­an­teilen.

Erforderliche Mehrheit abhängig vom Abstim­mungs­ge­genstand

Welche Mehrheit erforderlich ist, hängt davon ab, worüber abgestimmt wird. Abstimmen müssen nach § 22 Abs. 1 WEG immer diejenigen Eigentümer, die von den Kosten oder der Veränderung betroffen sind. Die Frage nach der Betrof­fenheit kann kompliziert und Gegenstand von Streitig­keiten sein. Sind zum Beispiel von einer Renovierung des Flurs im 1. OG geht nur die Bewohner dieser Etage betroffen oder alle, die womöglich ab und zu durch den Flur gehen?

Je nach Abstim­mungsthema sind folgende Mehrheiten denkbar:

• Einfache Mehrheit: Mehr als der Hälfte aller anwesenden und vertretenen Eigentümer

• Qualifi­zierte Mehrheit: Mehr als die Hälfte aller Eigentümer, nicht nur der anwesenden

• Doppelt Qualifi­zierte Mehrheit: 50 Prozent der Miteigen­tums­anteile und 75 Prozent der Eigentümer

• Allstim­migkeit: Alle Wohnungs­ei­gentümer sind derselben Meinung

Wenn am äußeren Erschei­nungsbild des Gebäudes architek­to­nische Verände­rungen vorgenommen werden sollen – zum Beispiel neue Balkone angebaut –, kann dies die Wertent­wicklung der Gebäude beeinflussen. Darüber müssen sich alle Wohnungs­ei­gentümer einig sein.

Doppelt qualifi­zierte Mehrheit unter anderem für energe­tische Sanierungen

Für technisch notwendige Baumaß­nahmen wie energe­tische Sanierungen ist lediglich eine doppelt qualifi­zierte Mehrheit der Wohnungs­ei­gentümer notwendig. Sie muss ebenfalls erreicht werden, um Kosten­ver­tei­ler­schlüssel durchzu­setzen, die vom Gesetz oder von Verein­ba­rungen in der Teilungs­er­klärung abweichen.

Mit der doppelt qualifi­zierten Mehrheit ist sicher­ge­stellt, dass das Ergebnis der Abstimmung wirklich den Willen der Mehrheit spiegelt, auch unabhängig von der Eigentü­mer­struktur. Abstim­mungs­be­rechtigt sind alle Eigentümer.

Verwalter ist Versamm­lungs­leiter

Die Leitung der Versammlung übernimmt der Verwalter – wenn nichts anderes vereinbart wurde. Rechts­an­wältin Heilmann weist darauf hin: „Abgestimmt werden darf nur über Themen, die auch auf der Tagesordnung standen.“ Spontane Beschlüsse, die beispielsweise zustande kommen, wenn die Diskussion in eine andere Richtung driftet als geplant, könnten natürlich getroffen werden. Sie seien später allerdings anfechtbar.

Wenn ein Beschluss angefochten wird, wird er gerichtlich für ungültig erklärt. Dazu muss der mit dem Beschluss unzufriedene Eigentümer beim zuständigen Gericht eine Anfech­tungsklage einreichen. Andernfalls ist der Beschluss nach Ablauf eines Monats gültig.

Sie sind Wohnungs­ei­gentümer und haben den Verdacht, dass in Ihrer WEG etwas nicht mit rechten Dingen zugeht?

Möchten Sie einen Beschluss aus einer Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ver­sammlung anfechten oder läuft sogar ein Verfahren gegen sie?

Ein Anwalt für WEG-Recht kann Sie beraten und Sie dabei unterstützen, Ihre Ansprüche zu identi­fi­zieren und Streitig­keiten beizulegen. Eine Rechts­an­wältin oder einen Rechts­anwalt in Ihrer Nähe finden Sie hier.