Anwältin/Anwalt finden!

Merkzettel

Es befinden sich noch keine Anwälte in Ihrer Merkliste.

Wohnungs­eigentümer

WEG-Verwalter no more: Entlastung und Abberufung des Verwalters

Schwierigkeiten mit dem Verwalter? WEG können den Vertrag kündigen. © Quelle: Arcurs/gettyimages.com

Eine Wohnanlage zu verwalten, ist viel Arbeit: Abrech­nungen wollen erstellt, Gelder verwaltet und Versamm­lungen organi­siert werden. Je mehr Wohnungen dazu gehören, desto höher der Aufwand. Viele Wohnungs­eigentümerge­mein­schaften (WEG) stellen dazu einen WEG-Verwalter ein. Einige Jahre später stellt sich dann womöglich die Frage, was zu tun ist, wenn der Vertrag ausläuft – oder wenn eine der beiden Parteien ihn beenden will. Zudem kommt häufig die Frage nach der Entlastung des WEG-Verwalters auf.

Ein WEG-Verwalter bekleidet für die WEG ein sehr wichtiges Amt. Er verwaltete das gemeinsame Eigentum, für das viele der Eigentümer ihre gesamten Ersparnisse aufgebraucht haben. Umso wichtiger ist es, dass die rechtlichen Rahmenbedingungen der Zusammenarbeit klar geregelt werden. Diese werden meist im Verwaltervertrag festgehalten. Doch Verträge können auslaufen oder gekündigt werden. Wir erklären, wie der Verwaltervertrag, die Abberufung und die Entlastung des WEG-Verwalters zusammenhängen.

Verwal­ter­vertrag: Bei Vertrau­ens­bruch Kündigung möglich

Die WEG und der Verwalter beginnen ihre Zusammenarbeit, indem die WEG ihn bestellt und einen Verwaltervertrag mit ihm schließt. Zu Ende gehen kann sie auf zwei Arten: Entweder läuft der Vertrag nach der vereinbarten Frist aus, oder er wird gekündigt. Letzteres kommt meist dann in Betracht, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter nicht mehr gegeben ist.

„Das kann dann der Fall sein, wenn der Verwalter die Beschlüsse der WEG falsch oder gar nicht umsetzt, oder wenn er sich strafbar macht und sich zum Beispiel an den Rücklagen der Wohnungseigentümer bedient“, erklärt Rechtsanwalt Norbert Schönleber, Anwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Erst Abmahnung, dann Abberufung

Bei einem unbefristeten Vertrag kann die WEG dem Verwalter kündigen. Bei befristeten Verträgen ist dies aber nicht ohne weiteres möglich. Vielmehr muss ein wichtiger Grund vorliegen. „Wenn die WEG mit der Arbeit des Verwalters berechtigterweise unzufrieden ist, muss sie zunächst eine Abmahnung aussprechen; ändert er sein Verhalten nicht, ist die Kündigung des Vertrags möglich“, erklärt Rechtsanwalt Schönleber. Nur bei ganz massiven Vertragsverletzungen sei ausnahmsweise eine Abmahnung entbehrlich. Das verhalte sich ähnlich wie im Arbeitsrecht.

Dem Verwalter eine Abmahnung zu erteilen, ist aber auch nicht einfach so möglich. „Das muss die WEG beschließen, ebenso die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwal­ter­ver­trages“, fügt der Rechts­anwalt aus Köln hinzu. Das Prozedere sei deshalb etwas schwerfällig.

Sowohl die Mahnung als auch die Kündigung müsse dann nach entspre­chender Beschluss­fassung entweder durch alle Wohnungs­eigentümer oder durch einen Beauf­tragten, meist der Verwal­tungs­beirat, ausge­sprochen werden.

WEG-Verwalter: Abberufung und Kündigung häufig Hand in Hand

Die Kündigung des Vertrags und die Abberufung des WEG-Verwalters – das Pendant zu Bestellung – des gehen häufig Hand in Hand. „In einem beste­henden Vertragsverhältnis genügen die Gründe für eine Abberufung in der Regel auch für eine Kündigung“, erklärt Rechts­anwalt Schönleber.

„Das bedeutet: Entzieht die WEG dem Verwalter aus wichtigem Grund das Vertrauen, zum Beispiel weil er ihre Beschlüsse trotz vorhe­riger Abmahnung erneut falsch ausgeführt hat, ist das auch ein Grund, den Vertrag zu kündigen.“

Der Unter­schied zeige sich, wenn der Verwalter nicht in der Eigentümerver­sammlung anwesend sei, in der der Beschluss zu seiner Abberufung getroffen wird. Dann muss ihm die Kündigung extra zugestellt werden. Kompli­ziert kann es auch werden, wenn der Zeitraum der Bestellung und die Vertrags­laufzeit nicht identisch sind. Dann muss bei der Abberufung auch der Vertrag gekündigt werden

Entlastung des WEG-Verwalters: Abnahme seiner Arbeit

Ist der Vertrag befristet, läuft er einfach aus. Eine Kündigung beziehungsweise Abberufung ist dann nicht notwendig. Ist die WEG mit der Arbeit des Verwalters zufrieden, kann sie ihn erneut bestellen. Wichtig ist dabei: Ein Verwalter kann jeweils nur für maximal fünf Jahre bestellt werden. Das besagt §26 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz. In diesem Zusammenhang ist auch die Entlastung des WEG-Verwalters wichtig. Entlasten die Wohnungseigentümer ihn, segnen sie seine Arbeit in einem bestimmen Zeitraum ab.

Was bei Baumaßnahmen die Abnahme ist, ist bei einem WEG-Verwalter die Entlastung. Der entspre­chende Zeitraum kann ein Jahr, aber auch die gesamte Vertrags­laufzeit umfassen.

Nach Entlastung: Keine Ansprüche mehr gegen Verwalter

Wichtig ist dabei: Sobald die WEG den Verwalter entlastet, kann sie keine Ansprüche mehr gegen ihn geltend machen – zumindest keine, die sich aus Tatbeständen ergeben, von denen sie wusste oder hätte wissen müssen. Dabei kann es unter anderem um die Verun­treuung von Geldern gehen oder schlicht um Fehler bei der Jahres­ab­rechnung. „Bestehen noch Zweifel, sollte die WEG den Verwalter nicht entlasten“, warnt Rechts­anwalt Schönleber.

Wann dürfen Wohnungs­eigentümer Einsicht in die Verwal­ter­un­ter­lagen nehmen?

Was tun, wenn Wohnungs­eigentümer dem Verwalter misstrauen und nicht sicher sind, ob sie ihn entlasten können? Oder sich auch nach mehreren Jahren überzeugen wollen, dass die Verwaltung ordnungsgemäß erfolgt ist? Einen Blick in die Verwal­tungs­un­ter­lagen zu werfen ist dann häufig Mittel der Wahl.

Unter welchen Umständen das erlaubt ist – und der Verwalter Einsicht gewähren muss –, geht aus einem Urteil des Landge­richts Frankfurt am Main vom 20. Juni 2016 (AZ: 2-13 S 13/14) hervor. Demnach haben Wohnungs­eigentümer ein Recht auf Einsicht in die Verwal­ter­un­ter­lagen. Dieses Recht könne jeder einzelne Wohnungs­eigentümer geltend machen. Keineswegs müsse die gesamte Gemein­schaft hier gemeinsam Einsicht nehmen.

Darüber hinaus stellten die Richter klar, dass das Einsicht­recht auch der Überprüfung der Verwaltertätigkeit dient und keinen Voraus­set­zungen unter­liegt. Es kommt deshalb nicht darauf an, aus welchem Grund der Eigentümer die Unter­lagen einsehen will. Er braucht gerade kein beson­deres Interesse nachzu­weisen. Auch gegen die gemeinsame Einsicht­nahme mit einem Wohnungs­eigentümer durch Dritte, zum Beispiel einem Rechts­anwalt, hat das Gericht keinerlei Bedenken.

Entlastung des WEG-Verwalters nicht rechtlich verpflichtend

Zurück zur Entlastung: Die WEG ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet. Sie muss ihre Verwalter theore­tisch nie entlasten. Es ist deshalb – vor allem Sicht des Verwalters – sinnvoll, die Entlastung im Verwal­ter­vertrag zu regeln. Nicht ratsam ist hingegen, die Entlastung des WEG-Verwalters automa­tisch dann vorzu­nehmen, wenn er abberufen wird.

Wohnungs­eigentümer sollten wissen: Sobald die WEG den Verwalter entlastet, kann sie keine Ansprüche mehr gegen ihn geltend machen – zumindest keine, die sich aus Tatbeständen ergeben, von denen sie wusste oder hätte wissen müssen.

Dabei kann es unter anderem um die Verun­treuung von Geldern gehen oder schlicht um Fehler bei der Jahres­ab­rechnung. „Bestehen noch Zweifel, sollte die WEG den Verwalter nicht entlasten“, warnt Rechts­anwalt Schönleber.

Sie sind Wohnungseigentümer und haben Fragen zum Wohnungseigentumsrecht oder zur Bestellung oder Abberufung Ihres Verwalters? Oder gibt es in Ihrer WEG Schwierigkeiten mit dem Verwalter? Lassen Sie sich anwaltlich beraten – ein Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin kann Ihnen helfen, die Konflikte zu lösen. Einen Experten aus Ihrer Nähe finden Sie hier.

Themen
Eigentum Geld Wohnung

Zurück

Anwältin/Anwalt finden!

Merkzettel

Es befinden sich noch keine Anwälte in Ihrer Merkliste.

Mobilität
Sünden am Steuer: So verlieren Sie schnell Ihren Führerschein
Gesellschaft
DSGVO: Was Sie über den neuen Datenschutz wissen müssen
Wohnen
Wann ein befristeter Mietvertrag gültig ist
Beruf
Gehaltsverhandlung: Das sollten Arbeitnehmer wissen
Leben
Witwenrente und Witwerrente – was Sie wissen müssen
zur
Startseite