WEG-Verwalter no more: Entlastung und Abberufung des Verwalters

Ein WEG-Verwalter bekleidet für die WEG ein sehr wichtiges Amt. Er verwaltete das gemeinsame Eigentum, für das viele der Eigentümer ihre gesamten Ersparnisse aufgebraucht haben. Umso wichtiger ist es, dass die rechtlichen Rahmen­be­din­gungen der Zusammen­arbeit klar geregelt werden. Diese werden meist im Verwal­ter­vertrag festge­halten. Doch Verträge können auslaufen oder gekündigt werden. Wir erklären, wie der Verwal­ter­vertrag, die Abberufung und die Entlastung des WEG-Verwalters zusammen­hängen.

Verwal­ter­vertrag: Bei Vertrau­ensbruch Kündigung möglich

Die WEG und der Verwalter beginnen ihre Zusammen­arbeit, indem die WEG ihn bestellt und einen Verwal­ter­vertrag mit ihm schließt. Zu Ende gehen kann sie auf zwei Arten: Entweder läuft der Vertrag nach der verein­barten Frist aus, oder er wird gekündigt. Letzteres kommt meist dann in Betracht, wenn das Vertrau­ens­ver­hältnis zwischen Wohnungs­ei­gen­tümern und Verwalter nicht mehr gegeben ist.

„Das kann dann der Fall sein, wenn der Verwalter die Beschlüsse der WEG falsch oder gar nicht umsetzt, oder wenn er sich strafbar macht und sich zum Beispiel an den Rücklagen der Wohnungs­ei­gentümer bedient“, erklärt Rechts­anwalt Norbert Schönleber, Anwalt für Miet- und Wohnungs­ei­gen­tumsrecht sowie Mitglied des Geschäfts­füh­renden Ausschusses der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV).

Erst Abmahnung, dann Abberufung

Bei einem unbefristeten Vertrag kann die WEG dem Verwalter kündigen. Bei befristeten Verträgen ist dies aber nicht ohne weiteres möglich. Vielmehr muss ein wichtiger Grund vorliegen. „Wenn die WEG mit der Arbeit des Verwalters berech­tig­terweise unzufrieden ist, muss sie zunächst eine Abmahnung aussprechen; ändert er sein Verhalten nicht, ist die Kündigung des Vertrags möglich“, erklärt Rechts­anwalt Schönleber. Nur bei ganz massiven Vertrags­ver­let­zungen sei ausnahmsweise eine Abmahnung entbehrlich. Das verhalte sich ähnlich wie im Arbeitsrecht.

Dem Verwalter eine Abmahnung zu erteilen, ist aber auch nicht einfach so möglich. „Das muss die WEG beschließen, ebenso die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwal­ter­ver­trages“, fügt der Rechts­anwalt aus Köln hinzu. Das Prozedere sei deshalb etwas schwer­fällig.

Sowohl die Mahnung als auch die Kündigung müsse dann nach entspre­chender Beschluss­fassung entweder durch alle Wohnungs­ei­gentümer oder durch einen Beauftragten, meist der Verwal­tungs­beirat, ausgesprochen werden.

WEG-Verwalter: Abberufung und Kündigung häufig Hand in Hand

Die Kündigung des Vertrags und die Abberufung des WEG-Verwalters – das Pendant zu Bestellung – des gehen häufig Hand in Hand. „In einem bestehenden Vertrags­ver­hältnis genügen die Gründe für eine Abberufung in der Regel auch für eine Kündigung“, erklärt Rechts­anwalt Schönleber.

„Das bedeutet: Entzieht die WEG dem Verwalter aus wichtigem Grund das Vertrauen, zum Beispiel weil er ihre Beschlüsse trotz vorheriger Abmahnung erneut falsch ausgeführt hat, ist das auch ein Grund, den Vertrag zu kündigen.“

Der Unterschied zeige sich, wenn der Verwalter nicht in der Eigentü­mer­ver­sammlung anwesend sei, in der der Beschluss zu seiner Abberufung getroffen wird. Dann muss ihm die Kündigung extra zugestellt werden. Kompliziert kann es auch werden, wenn der Zeitraum der Bestellung und die Vertrags­laufzeit nicht identisch sind. Dann muss bei der Abberufung auch der Vertrag gekündigt werden

Entlastung des WEG-Verwalters: Abnahme seiner Arbeit

Ist der Vertrag befristet, läuft er einfach aus. Eine Kündigung beziehungsweise Abberufung ist dann nicht notwendig. Ist die WEG mit der Arbeit des Verwalters zufrieden, kann sie ihn erneut bestellen. Wichtig ist dabei: Ein Verwalter kann jeweils nur für maximal fünf Jahre bestellt werden. Das besagt §26 Abs. 1 Wohnungs­ei­gen­tums­gesetz. In diesem Zusammenhang ist auch die Entlastung des WEG-Verwalters wichtig. Entlasten die Wohnungs­ei­gentümer ihn, segnen sie seine Arbeit in einem bestimmen Zeitraum ab.

Was bei Baumaß­nahmen die Abnahme ist, ist bei einem WEG-Verwalter die Entlastung. Der entspre­chende Zeitraum kann ein Jahr, aber auch die gesamte Vertrags­laufzeit umfassen.

Nach Entlastung: Keine Ansprüche mehr gegen Verwalter

Wichtig ist dabei: Sobald die WEG den Verwalter entlastet, kann sie keine Ansprüche mehr gegen ihn geltend machen – zumindest keine, die sich aus Tatbeständen ergeben, von denen sie wusste oder hätte wissen müssen. Dabei kann es unter anderem um die Veruntreuung von Geldern gehen oder schlicht um Fehler bei der Jahres­ab­rechnung. „Bestehen noch Zweifel, sollte die WEG den Verwalter nicht entlasten“, warnt Rechts­anwalt Schönleber.

Wann dürfen Wohnungs­ei­gentümer Einsicht in die Verwal­ter­un­terlagen nehmen?

Was tun, wenn Wohnungs­ei­gentümer dem Verwalter misstrauen und nicht sicher sind, ob sie ihn entlasten können? Oder sich auch nach mehreren Jahren überzeugen wollen, dass die Verwaltung ordnungsgemäß erfolgt ist? Einen Blick in die Verwal­tungs­un­terlagen zu werfen ist dann häufig Mittel der Wahl.

Unter welchen Umständen das erlaubt ist – und der Verwalter Einsicht gewähren muss –, geht aus einem Urteil des Landge­richts Frankfurt am Main vom 20. Juni 2016 (AZ: 2-13 S 13/14) hervor. Demnach haben Wohnungs­ei­gentümer ein Recht auf Einsicht in die Verwal­ter­un­terlagen. Dieses Recht könne jeder einzelne Wohnungs­ei­gentümer geltend machen. Keineswegs müsse die gesamte Gemein­schaft hier gemeinsam Einsicht nehmen.

Darüber hinaus stellten die Richter klar, dass das Einsichtrecht auch der Überprüfung der Verwal­ter­tä­tigkeit dient und keinen Voraus­set­zungen unterliegt. Es kommt deshalb nicht darauf an, aus welchem Grund der Eigentümer die Unterlagen einsehen will. Er braucht gerade kein besonderes Interesse nachzu­weisen. Auch gegen die gemeinsame Einsichtnahme mit einem Wohnungs­ei­gentümer durch Dritte, zum Beispiel einem Rechts­anwalt, hat das Gericht keinerlei Bedenken.

Entlastung des WEG-Verwalters nicht rechtlich verpflichtend

Zurück zur Entlastung: Die WEG ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet. Sie muss ihre Verwalter theoretisch nie entlasten. Es ist deshalb – vor allem Sicht des Verwalters – sinnvoll, die Entlastung im Verwal­ter­vertrag zu regeln. Nicht ratsam ist hingegen, die Entlastung des WEG-Verwalters automatisch dann vorzunehmen, wenn er abberufen wird.

Wohnungs­ei­gentümer sollten wissen: Sobald die WEG den Verwalter entlastet, kann sie keine Ansprüche mehr gegen ihn geltend machen – zumindest keine, die sich aus Tatbeständen ergeben, von denen sie wusste oder hätte wissen müssen.

Dabei kann es unter anderem um die Veruntreuung von Geldern gehen oder schlicht um Fehler bei der Jahres­ab­rechnung. „Bestehen noch Zweifel, sollte die WEG den Verwalter nicht entlasten“, warnt Rechts­anwalt Schönleber.

Sie sind Wohnungs­ei­gentümer und haben Fragen zum Wohnungs­ei­gen­tumsrecht oder zur Bestellung oder Abberufung Ihres Verwalters? Oder gibt es in Ihrer WEG Schwie­rig­keiten mit dem Verwalter? Lassen Sie sich anwaltlich beraten – ein Rechts­anwalt oder eine Rechts­an­wältin kann Ihnen helfen, die Konflikte zu lösen. Einen Experten aus Ihrer Nähe finden Sie hier.