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Die eigenen vier Wände

Eigen­tums­wohnung: Rechte und Pflichten von Wohnungs­eigentümern

Über die Wandfarbe können Wohnungseigentümer in der Regel selbst entscheiden - bei vielen anderen Veränderungen hingegen brauchen sie das Einverständnis der Eigentümergemeinschaft. © Quelle: 68/ corbisimages.com

Eigene Wohnung, eigene Regeln? Nicht ganz, denn auch Eigentümer müssen vieles mit der Eigentümerge­mein­schaft abstimmen. Selbst in den eigenen vier Wänden können sie nicht alles machen, was sie wollen. Was ist erlaubt - und wo liegen die Grenzen der Gestal­tungs­freiheit? Die Deutsche Anwaltaus­kunft klärt auf.

Mehr Freiheiten in den eigenen vier Wänden: Für viele kann das eine Motivation sein, sich eine Eigentumswohnung zu kaufen. Allerdings sind die Freiheiten eingeschränkt – eine Eigentumswohnung bringt auch Pflichten mit sich. So dürfen Wohnungseigentümer ihre Wohnung zwar nach ihren Vorstellungen einrichten. Sobald es aber um die Balkongestaltung oder bauliche Veränderungen geht, sind der Gestaltungsfreiheit Grenzen gesetzt. Längst nicht alles dürfen Eigentümer verändern, schon gar nicht im Alleingang.

Veränderung innerhalb der Wohnung: Teilungserklärung beachten

Wer innerhalb seiner Eigen­tums­wohnung etwas verändern will, sollte einen Blick in die Teilungserklärung werfen. Dort ist geregelt, wem in der Wohnungs­eigentümerge­mein­schaft (WEG) was gehört. Unter­schieden wird hier zwischen dem Eigentum aller - dem Gemein­schafts­ei­gentum - und dem Eigentum der einzelnen Mitglieder, dem Sonde­rei­gentum.

Was viele nicht bedenken: Einige Bestand­teile der Eigen­tums­wohnung gehören nicht zum Sonde­rei­gentum, sondern sind Teil des Gemein­schafts­ei­gentums, über das alle Eigentümer bestimmen dürfen. Sabine Feuersänger vom Verein Wohnen im Eigentum nennt ein Beispiel: „Will ein Eigentümer die Wohnungstür oder die Fenster von außen streichen oder sie austau­schen, müssen die anderen Miteigentümer zustimmen.“ Ohne Geneh­migung der WEG sei das Moder­ni­sieren oder Austau­schen dieser Bestand­teile nicht erlaubt.

Tragende Innenwände einreißen: Nur mit Geneh­migung

Auch wenn man den Grundriss der eigenen vier Wände verändern will, müssen die anderen Eigentümer dies meist geneh­migen. „Das gilt insbe­sondere bei der Veränderung von tragenden Innenwänden“, erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Denn hier geht es um die Statik – also die Sicherheit des Hauses.

Über nicht­tra­gende Wände in ihren Räumen können Eigentümer aber weitgehend frei entscheiden – diese also ohne Zustimmung der Miteigentümer einreißen oder umgestalten. Die Bauar­beiten müssen aber im erträglichen Maß ablaufen. „Außerdem muss sich der Eigentümer an baurecht­liche Vorgaben halten“, sagt Happ.

Einrichtung der Wohnung ändern: Freiheit für Eigentümer

Frei sind Eigentümer hingegen, wenn es um die Einrichtung der Wohnung geht. Auch bei dem Streichen oder Tapezieren zählt allein der persönliche Geschmack. Die Ausstattung von Küche und Bad kann ebenfalls jeder nach seinem Geschmack auswählen.

Bei der Gestaltung des Balkons oder der Farbe der Markise hören die Freiheiten hingegen schon wieder auf: Hier kann die Eigentümerge­mein­schaft ein Wörtchen mitreden. „Denn da geht es um das einheit­liche Gesamtbild der Wohnanlage. Der Einzelne muss sich bei der Gestaltung in die Gemein­schaft einfügen“, erläutert Reinhold-Postina. Deshalb dürften Einbauten auf dem Balkon in der Regel nicht sichtbar sein.

Baumaßnahmen außerhalb der Wohnung: Nur mit Einverständnis der WEG

Besonders kompli­ziert wird es für Eigentümer, die den Bereich außerhalb ihrer eigenen Wohnung umbauen möchten. In einem solchen Fall entschied der Bundes­ge­richtshof (BGH) am 13. Januar 2017 (AZ: V ZR 96/16) gegen die geplante Maßnahme.

In dem Fall ging es um einen achtzigjährigen Mann, der in das Treppenhaus des Wohnhauses, in dem er eine Wohnung besitzt, einen Aufzug einbauen lassen wollte – auf eigene Kosten. Er brauche den Aufzug, gab er an, da seine Wohnung im 5. OG liege und er hin und wieder seine behin­derte Enkel­tochter betreue.

Der Kläger hatte zunächst zusammen mit anderen Wohnungseigentümern in der Eigentümerversammlung beantragt, einen geräuscharmen und energieeffizienten Personenaufzug in der Mitte des Treppenhauses auf eigene Kosten einbauen zu dürfen. Dafür fand sich keine Mehrheit. Daraufhin klagte er gegen die übrigen Wohnungseigentümer.

BGH: WEG muss zustimmen, wenn Bauar­beiten Eigentümer beeinträchtigen

Die Richter des BGH entschieden zu Gunsten der Eigentümer, die gegen den Aufzug waren: Der Mann dürfe ihn auch auf eigene Kosten nur einbauen, wenn alle übrigen Eigentümer ihre Zustimmung zu der baulichen Veränderung erteilen. Dies gelte auch, wenn der bauwillige Wohnungs­eigentümer oder ein Angehöriger aufgrund einer Gehbe­hin­derung auf den Lift angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen. Ein Treppenlift oder eine Rollstuhl­rampe könne aber erlaubt sein.

Eine Zustimmung ist in der Regel erfor­derlich, wenn den übrigen Wohnungs­eigentümern durch die Bauar­beiten ein Nachteil erwächst, der "über das bei einem geord­neten Zusam­men­leben unver­meid­liche Maß hinausgeht". Dem BGH zufolge wären die Aufzugs­bau­ar­beiten ein solcher Nachteil. Einen Aufzug einzu­bauen würde einen erheb­lichen Eingriff in die Substanz des Gemein­schafts­ei­gentums bedeuten und würde das Treppenhaus deutlich verengen.

Im Alleingang umgebaut: Möglicher­weise Pflicht zum Rückbau

Halten sich einzelne Wohnungseigentümer nicht an die Gemeinschaftsordnung oder an Beschlüsse, kann die Eigentümergemeinschaft – vertreten durch den Verwalter – sie abmahnen oder sogar vor Gericht ziehen. Gegebenenfalls tragen sie dann die Gerichtskosten und müssen zusätzlich Schadensersatz leisten oder ihre Umbauten wieder zurückbauen.

Auch bei den Themen Heizungs- oder Wasser­anlage ist der Einzelne von der Gemein­schaft abhängig. Trifft die Eigentümerge­mein­schaft mit der notwen­digen Mehrheit in der Eigentümerver­sammlung Beschlüsse über bestimmte Maßnahmen wie eine Sanierung, sind die einzelnen Eigentümer verpflichtet, diese mitzu­tragen und zu bezahlen.

Haustiere in der Eigen­tums­wohnung: Nicht immer erlaubt

Auch wer weder seine Eigentumswohnung, noch andere Teile des Hauses umbauen oder umgestalten möchte, muss ich möglicherweise mit den anderen Eigentümern abstimmen: und zwar dann, wenn es um Haustiere geht. Denn die Eigentümergemeinschaft kann es verbieten, dass in der Wohnanlage Tiere gehalten werden. Eine Ausnahme: Der Wohnungseigentümer braucht das Tier aus Therapiegründen, zum Beispiel einen Blindenhund. Dies sollte er etwa mit einer Bestätigung des Arztes belegen können.

Ob man in seiner Wohnung einen Hund, eine Katze oder ein anderes Tier halten darf, erfahren Eigentümer in der Teilungserklärung, der Hausordnung oder der Beschluss­sammlung. Ist darin nichts vereinbart, müssen Wohnungs­eigentümer – anders als Mieter – aller­dings niemanden um Erlaubnis fragen. Dennoch dürfen sich die Nachbarn nicht durch Lärm oder Gestank des tieri­schen Mitbe­wohners gestört fühlen.

Partner in die Wohnung aufnehmen: Eigentümer kann frei entscheiden

Wollen Freunde, Verwandte oder der Partner einziehen, kann der Wohnungseigentümer darüber meist frei entscheiden. „Allerdings darf die Wohnung durch die Mitbewohner nicht überbelegt sein“, gibt Happ zu bedenken. Als Faustregel für die Höchstgrenze gilt: Pro Person, die über sechs Jahre alt ist, sollten rund zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen.

Wer seine Immobilie für Wohnzwecke an Dritte vermieten will, braucht dafür meist keine Genehmigung. „Die anderen Eigentümer können jedoch eine störende gewerbliche oder berufliche Nutzung der Wohnung untersagen“, sagt Happ. „Das gilt auch für die Vermietung an Feriengäste, wenn dies in der Teilungserklärung oder per Vereinbarung untersagt ist.“

Streit in der WEG? Anwälte für Wohnungs­ei­gen­tums­recht helfen

Wenn Sie Umbauten vorgenommen haben, mit denen andere Wohnungseigentümer nicht einverstanden waren oder sich in der Eigentümerversammlung bei anderen Eigentümern nicht einigen können, ist es an der Zeit, eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht zu kontaktieren. Diese können Ihnen Ihre Rechte erklären, Sie bei der Akteneinsicht unterstützen und einschätzen, ob ein Gerichtsverfahren in Ihrem Fall sinnvoll ist. Einen Ansprechpartner in Ihrer Nähe finden Sie in unserer Anwaltssuche.

Themen
Eigentum Immobilie Kaufen Tiere Wohnung

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