Wer haftet bei Schnee und Eis?

Schnee und Eis bringen viele Pflichten mit sich. Wer konkret räumen und streuen muss, ergibt sich zuerst aus der jeweiligen kommunalen Satzung. Häufig überträgt die Gemeinde die Pflicht für den öffent­lichen Gehweg auf die Anlieger. Auf dem Grundstück selbst – etwa vom Gehweg zum Hauseingang, zu Mülltonnen oder zur Tiefgarage – trifft die sogenannte Verkehrs­si­che­rungs­pflicht grundsätzlich den Eigentümer bzw. Vermieter.

„Der Vermieter kann zwar beides im Mietvertrag wiederum an den Mieter übertragen“, erklärt Rechts­anwalt Thomas Pliester von der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV). „Aber er behält eine Kontroll- und Überwa­chungs­pflicht, die immer wieder von Gerichten bestätigt worden ist.“ Versäumt der Vermieter das und kommt es zu klaren Verstößen gegen die Verkehrs­si­che­rungs­pflicht, kann es also sein, dass er trotz der Pflicht­über­tragung haften muss.

BGH: Keine Streu- und Räumpflicht auf öffent­lichem Gehweg? Dann keine Vermie­ter­haftung

Ist die Gemeinde zuständig und hat die Pflicht nicht übertragen, haftet der Eigentümer oder Vermieter für Stürze auf dem öffent­lichen Gehweg grundsätzlich nicht. Das geht aus einem Urteil des Bundes­ge­richtshofs (BGH) vom 21. Februar 2018 hervor (AZ: VIII ZR 255/16).

In dem Fall war ein Mann auf dem Gehweg vor dem Eingang des Hauses gestürzt, in dem seine Lebens­ge­fährtin eine Wohnung gemietet hatte. Er brach sich dabei den Knöchel. Die Gemeinde hatte den Gehweg geräumt und gestreut, aber nicht auf ganzer Breite: Ein schmaler Streifen war nicht geräumt worden, hier war der Mann gestürzt. Die Eigentümerin und Vermieterin hatte sich um den Gehweg nicht gekümmert, weil sie ihrer Meinung nach dafür nicht verant­wortlich war. Der Mann forderte von der Vermieterin Schadens­ersatz und Schmer­zensgeld.

Der BGH entschied: Die Vermieterin war nicht verpflichtet, den öffent­lichen Gehweg zu räumen und zu streuen. Zwar müsse der Vermieter den Weg zwischen öffent­licher Straße und Hauseingang von Eis und Schnee freihalten, um den Mietern Zugang zur Wohnung zu gewähren. Der Mann sei allerdings auf dem öffent­lichen Gehweg gestürzt. Es sei ihm außerdem zumutbar gewesen, den schmalen, nicht geräumten Streifen des Gehwegs zu überqueren, um zum geräumten Bereich des Weges zu gelangen.

BGH: Wege auf dem Grundstück: Vermieter bleibt in der Verant­wortung

Anders ist es auf dem Grundstück selbst, etwa auf Gemein­schaftswegen vom Gehweg zum Hauseingang oder zur Tiefgarage. „Hier muss der Vermieter gegenüber seinen Mietern für sichere Wege im Winter sorgen“, erklärt Rechts­anwalt Pliester. Das gilt auch, wenn die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (WEG) einen Winter­dienst beauftragt. Der BGH entschied 2025, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter haftet, wenn auf solchen Gemein­schafts­flächen nicht ordentlich gestreut wurde und dieser dort stürzt (AZ: VIII ZR 250/23). Die Beauftragung eines externen Dienstes ändert an dieser Verant­wortung nichts.

Juristisch begründeten die Richter das so: Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, das Mietobjekt in einem Zustand zu erhalten, der dem verein­barten Gebrauch entspricht. Daraus folgen auch Schutz- und Organi­sa­ti­ons­pflichten. Dazu zählt auch, im Winter Wege sicher zu halten.

Wenn der Vermieter einen Winter­dienst einschaltet, handelt dieser faktisch an seiner Stelle. Bei Fehlern können die Folgen dennoch den Vermieter treffen, weil der Dienst­leister dessen Pflichten erfüllt (§ 278 BGB). Für Mieter heißt das mehr Klarheit. Ihr direkter Ansprech­partner in solchen Fällen bleibt der Vermieter.

Schnee räumen: Darf der Vermieter Pflichten auf Mieter übertragen?

Vermietet ein Eigentümer Wohnungen, darf er seine Verkehrs­si­che­rungs­pflicht, also zum Beispiel das Schippen und Streuen des Gehwegs vor dem Haus, auf die Mieter übertragen. Dabei gilt aber: „Der Eigentümer darf nicht nur die im Erdgeschoss wohnenden Mieter zum Winter­dienst verpflichten“, sagt Fachanwalt für Miet- und Wohnungs­ei­gen­tumsrecht Pliester. Diese Aufgaben müssen auf alle Mietparteien gleichermaßen verteilt werden, wie das Amtsgericht Köln am 14. September 2011 entschied (AZ: 221 C 170/11).

Bei der Auswahl muss der Vermieter aber auch die Eignung im Blick haben. Das unterstreicht ein Urteil des Oberlan­des­ge­richts (OLG) Oldenburg vom 13.02.2014 (AZ: 1 U 77/13): Im vorlie­genden Fall blieb ein Mann, der als 60-Jähriger diese Aufgaben übernommen hatte, auch nach Überschreitung des 80. Lebensjahrs trotz mehrfacher Beschwerden im Einsatz. Ein Dritter stürzte glätte­bedingt und verlangte von der WEG Schadens­ersatz wegen seiner Verlet­zungen. Nach Auffassung des Gerichts hätte die WEG auch angesichts der Beschwerden eine kritische Überprüfung der Leistungs­fä­higkeit des Mannes und engmaschige Kontrollen vornehmen müssen.

Voraus­set­zungen für eine wirksame Übertragung

• klare und eindeutige Regelungen im Mietvertrag (nicht nur ein Aushang im Haus)
• faire Verteilung auf die Mietparteien, nicht nur Erdgeschoss-Bewohner
• Eignungsprüfung: Verpflichtung von Bewohnern, die den Winterdienst körperlich leisten können

Was sollte bestenfalls in der Mietver­trags­klausel enthalten sein?

• Wann geräumt und gestreut wird
• Wo geräumt wird (Gehweg, Zuwege, Hauseingang)
• Wie gestreut wird (z. B. Splitt statt Salz, je nach Satzung)
• Wer das Streugut und die nötigen Geräte beschafft und bezahlt

Wichtig: Unklare Klauseln sind grundsätzlich unwirksam (§ 307 BGB). In solchen Fällen bleibt der Vermieter grundsätzlich verant­wortlich. Aber auch bei wirksamer Übertragung muss er regelmäßig prüfen, ob ordentlich geräumt und gestreut wird. Tut er das nicht, kann er bei Unfällen haftbar gemacht werden.

„Die Verpflichtung zum Winter­dienst gilt auch bei Urlaub, Krankheit und Berufs­tä­tigkeit“, stellt Rechts­anwalt Pliester klar. Wer seine Aufgaben nicht erfüllen kann, muss sich eine Vertretung suchen.

Zu welchen Uhrzeiten muss man Schnee räumen oder streuen?

„Die verbind­lichen Uhrzeiten stehen in der jeweiligen kommunalen Straßen­rei­nigungs- bzw. Winter­dienst­satzung“, erklärt Rechts­anwalt Pliester. In vielen Städten gilt, dass Gehwege werktags ab 7 Uhr, samstags oft ab 8 Uhr, sonn- und feiertags ab 9 Uhr geräumt sein müssen. Fällt der Schnee abends oder nachts, reicht in der Regel das Räumen am nächsten Morgen bis 7 Uhr.

Vor 7 Uhr besteht bei reinen Wohnge­bieten meist keine Pflicht. Das zeigen einige Einzelfall-Urteile: Das Landgericht Berlin sah 5.15 Uhr als nicht streupflichtige Zeit für eine Garagen­zufahrt an. Da es keine individuell getroffene Absprache gegeben habe, könne nur darauf zurück­ge­griffen werden, was allgemein üblich sei (AZ: 62 S 85/01, 25.06.2001). Das OLG München stellte klar, dass man sich vor allem bei Straßen mit wenig Publikums­verkehr vor 7 Uhr nicht darauf verlassen kann, dass schon geräumt ist (AZ: 1 U 3243/09, 01.10.2009).

Die Räum- und Streupflicht gilt grundsätzlich bis 20 Uhr, hängt aber von der jeweiligen Gemeinde ab. „Ausnahmen gelten meist an Orten mit hohem Publikums­verkehr, also zum Beispiel Restaurants“, erklärt Rechts­anwalt Pliester. Wenn dort etwa wegen deutlich späterer Öffnungs­zeiten noch Gäste unterwegs sind, gilt eine entsprechend erweiterte Räum- und Streupflicht, wie das BGH in einem Urteil klarstellte (AZ: VI ZR 125/83, 02.10.1984). In solchen Fällen können der Vermieter oder der Ei­gentümer die Verkehrs­si­che­rungs­pflicht entsprechend auf Mieter übertragen und sie dazu verpflichten, auch später abends Schnee zu beseitigen und zu streuen. Entscheidend sind jedoch der Einzelfall und die konkrete Nutzung des Gebäudes oder Grundstücks.  

Wie oft muss man streuen und räumen?

Gesetzlich ist keine feste Zahl vorgeschrieben. Maßgeblich sind die örtlichen Winter­dienst-Satzungen und das Ziel, Gehwege sicher begehbar zu halten. „Das bedeutet in der Praxis: am besten morgens räumen und streuen, tagsüber kontrol­lieren und je nach Lage nachlegen“, rät Rechts­anwalt Pliester.

Bei anhaltendem Schneefall oder Glätte muss mehrfach am Tag nachge­ar­beitet werden. Wenn nötig, muss mehrfach hinter­einander gestreut werden, wenn die Wirkung des Streugutes infolge außerge­wöhn­licher Witterungs­ver­hältnisse nur kurze Zeit anhält, wie das BGH in einem Urteil vom 2.10.1984 schrieb (AZ: VI ZR 125/83). Witterungs­ver­hältnisse könnten aber auch so außerge­wöhnlich sein, dass wieder­holtes Streuen sinnlos sei.

„Ununter­bro­chenes Streuen ist also bei andauerndem Starkregen auf gefrorenem Boden oder bei heftigem Dauerschneefall nicht erforderlich, wenn es erkennbar zwecklos ist“, erklärt Rechts­anwalt Pliester. Sobald der Schnee oder Eisregen nachlässt oder ganz aufhört, ist die Fläche aber zeitnah wieder zu sichern.

Wie breit muss man räumen und streuen?

Als Grundregel gilt: Auf Gehwegen muss ein Streifen frei sein, auf dem zwei Personen aneinander vorbeigehen können. Als Richtwert nennt der BGH rund 1 bis 1,2 Meter (AZ: III ZR 8/03, 09.10.2003).

In Gegenden mit viel Publikums­verkehr, etwa vor Schulen, Haltestellen oder in Einkaufs­straßen muss in manchen Städten breiter geräumt werden. In Berlin beispielsweise richtet sich dies nach dem Fußgän­ger­auf­kommen: Als Minimum wird ein Meter genannt. 1,5 Meter gelten für Gehwege der Hauptver­kehrs­straßen und vieler Geschäfts­straßen. In besonderen Fällen wie auf dem Kurfürs­tendamm sind es gar drei Meter. Kommen Anlieger ihren Pflichten nicht nach, drohen mancherorts teils dicke Bußgelder – in der Hauptstadt bis zu 10.000 Euro.

Daher gilt: „Der Blick in die örtliche Satzung lohnt sich auf jeden Fall“, sagt Rechts­anwalt Pliester.

Streugut: Was ist erlaubt, was nicht

Es gibt dazu keine einheitliche bundesweite Regelung. Was genau gilt, legt die jeweilige Gemeinde in ihrer Satzung fest.

• Abstumpfende Mittel als empfohlenes Streugut: Dazu gehören Sand, Splitt, salzfreie Granulate. Dazu rät auch das Umweltbundesamt in seinem Beitrag zu Streumitteln, denn sie gelten als umweltschonend.
  
  
• Salz meist tabu: Streusalz ist auf Gehwegen in vielen Kommunen aus ökologischen Gründen verboten. Etwaige Ausnahmen stehen in der örtlichen Satzung und gelten oft nur bei Eisregen oder auf Treppen. Verstöße können mit Bußgeld geahndet werden.

Dachlawinen und Eiszapfen: Was müssen Mieter und Vermieter beachten?

Schnee­fang­gitter: Eine generelle bundesweite Pflicht gibt es nicht. Erforderlich werden sie, wenn Vorschriften oder Umstände das nahelegen. Maßgeblich sind die jeweilige Landes­bau­ordnung, kommunale Satzungen und die konkrete Gefahrenlage. Auch die Ortsüb­lichkeit, Dachneigung sowie Schnee­fall­häu­figkeit und -menge spielen meist eine Rolle. Das OLG Jena bejahte die Pflicht nur in besonderen Konstel­la­tionen, nicht aber pauschal für jedes Dach (AZ: 4 U 865/05, 20.12.2006). In schnee­reichen Regionen wie in den Alpen können Schnee­fang­gitter allerdings vorgeschrieben sein.

Eiszapfen: Bei konkreter Gefahr muss der Eigentümer zumutbare Maßnahmen ergreifen – aber nicht um jeden Preis. Kann er die Zapfen nicht selbst „abpflücken“, sollte er einen Dienst­leister damit beauftragen. Ist eine gefahrlose Entfernung nicht möglich, sollten entspre­chende Bereiche mit Flatter­bändern abgesperrt werden, wenn die kommunale Satzung das so vorsieht. Das bestätigte das Landes­gericht Wuppertal in einem Urteil (AZ: 8 S 56/11, 11.01.2012).

Kein Freibrief für Radfahrer und Fußgänger

Fußgänger und Radfahrer müssen ihr Verhalten den winter­lichen Verhält­nissen anpassen. Wer offensichtliche Risiken ignoriert oder offenkundig gefahrlose Ausweichwege nicht nutzt, riskiert, mit seinen Forderungen teilweise oder ganz leer auszugehen.

„Gerichte rechnen den Betroffenen dann oft ein Mitver­schulden an“, warnt Rechts­anwalt Pliester. „Das kann auch bei ungeeignetem Schuhwerk der Fall sein.“ Kommen Anlieger ihrer Pflicht zudem im vertretbaren Rahmen nach, entfällt ihre Haftung dann in der Regel.

Welche Versicherung zahlt bei Schnee- und Glätte­un­fällen?

Für Eigentümer selbst genutzter Einfami­li­en­häuser und Mieter greift in der Regel die Privat­haft­pflicht­ver­si­cherung. Sie übernimmt berechtigte Ansprüche und wehrt unberechtigte ab. „Wichtig dabei ist, zu prüfen, ob die Police Verkehrs­si­che­rungs­pflichten einschließt“, rät Rechts­anwalt Pliester.

Eigentümer von Mehrfa­mi­li­en­häusern und Vermieter benötigen meist zusätzlich eine Haus- und Grundbe­sit­zer­haft­pflicht, da diese Risiken in der Privat­haft­pflicht üblicherweise nicht mitver­sichert sind.

Wie dokumen­tieren Betroffene einen Unfall richtig?

Für Geschädigte ist es entscheidend, im Falle eines Sturzes Beweise zu sichern. Dazu sollten sie aus verschiedenen Perspektiven Fotos oder Videos der Unfall­stelle anfertigen, die die Eis- oder Schnee­schicht zeigen, sowie sich Namen und Anschriften möglicher Zeugen notieren. Bei Verlet­zungen sollten auch Behand­lungs­un­terlagen, Rechnungen und ärztliche Atteste gesammelt und sicher verwahrt werden. Ansprüche auf Schadens­ersatz verjähren in der Regel innerhalb von drei Jahren.

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