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WEG-Verwalter no more: Entlastung und Abberufung des Verwalters

Schwierigkeiten mit dem Verwalter? WEG können den Vertrag kündigen. © Quelle: Arcurs/gettyimages.com

Eine Wohnanlage zu verwalten, ist viel Arbeit: Abrechnungen wollen erstellt, Gelder verwaltet und Versammlungen organisiert werden. Je mehr Wohnungen dazu gehören, desto höher der Aufwand. Viele Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) stellen dazu einen WEG-Verwalter ein. Einige Jahre später stellt sich dann womöglich die Frage, was zu tun ist, wenn der Vertrag ausläuft – oder wenn eine der beiden Parteien ihn beenden will. Zudem kommt häufig die Frage nach der Entlastung des WEG-Verwalters auf.

Ein WEG-Verwalter bekleidet für die WEG ein sehr wichtiges Amt. Er verwaltete das gemeinsame Eigentum, für das viele der Eigentümer ihre gesamten Ersparnisse aufgebraucht haben. Umso wichtiger ist es, dass die rechtlichen Rahmenbedingungen der Zusammenarbeit klar geregelt werden. Diese werden meist im Verwaltervertrag festgehalten. Doch Verträge können auslaufen oder gekündigt werden. Wir erklären, wie der Verwaltervertrag, die Abberufung und die Entlastung des WEG-Verwalters zusammenhängen.

Verwaltervertrag: Bei Vertrauensbruch Kündigung möglich

Die WEG und der Verwalter beginnen ihre Zusammenarbeit, indem die WEG ihn bestellt und einen Verwaltervertrag mit ihm schließt. Zu Ende gehen kann sie auf zwei Arten: Entweder läuft der Vertrag nach der vereinbarten Frist aus, oder er wird gekündigt. Letzteres kommt meist dann in Betracht, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter nicht mehr gegeben ist.

„Das kann dann der Fall sein, wenn der Verwalter die Beschlüsse der WEG falsch oder gar nicht umsetzt, oder wenn er sich strafbar macht und sich zum Beispiel an den Rücklagen der Wohnungseigentümer bedient“, erklärt Rechtsanwalt Norbert Schönleber, Anwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Erst Abmahnung, dann Abberufung

Bei einem unbefristeten Vertrag kann die WEG dem Verwalter kündigen. Bei befristeten Verträgen ist dies aber nicht ohne weiteres möglich. Vielmehr muss ein wichtiger Grund vorliegen. „Wenn die WEG mit der Arbeit des Verwalters berechtigterweise unzufrieden ist, muss sie zunächst eine Abmahnung aussprechen; ändert er sein Verhalten nicht, ist die Kündigung des Vertrags möglich“, erklärt Rechtsanwalt Schönleber. Nur bei ganz massiven Vertragsverletzungen sei ausnahmsweise eine Abmahnung entbehrlich. Das verhalte sich ähnlich wie im Arbeitsrecht.

Dem Verwalter eine Abmahnung zu erteilen, ist aber auch nicht einfach so möglich. „Das muss die WEG beschließen, ebenso die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrages“, fügt der Rechtsanwalt aus Köln hinzu. Das Prozedere sei deshalb etwas schwerfällig.

Sowohl die Mahnung als auch die Kündigung müsse dann nach entsprechender Beschlussfassung entweder durch alle Wohnungseigentümer oder durch einen Beauftragten, meist der Verwaltungsbeirat, ausgesprochen werden.

WEG-Verwalter: Abberufung und Kündigung häufig Hand in Hand

Die Kündigung des Vertrags und die Abberufung des WEG-Verwalters – das Pendant zu Bestellung – des gehen häufig Hand in Hand. „In einem bestehenden Vertragsverhältnis genügen die Gründe für eine Abberufung in der Regel auch für eine Kündigung“, erklärt Rechtsanwalt Schönleber.

„Das bedeutet: Entzieht die WEG dem Verwalter aus wichtigem Grund das Vertrauen, zum Beispiel weil er ihre Beschlüsse trotz vorheriger Abmahnung erneut falsch ausgeführt hat, ist das auch ein Grund, den Vertrag zu kündigen.“

Der Unterschied zeige sich, wenn der Verwalter nicht in der Eigentümerversammlung anwesend sei, in der der Beschluss zu seiner Abberufung getroffen wird. Dann muss ihm die Kündigung extra zugestellt werden. Kompliziert kann es auch werden, wenn der Zeitraum der Bestellung und die Vertragslaufzeit nicht identisch sind. Dann muss bei der Abberufung auch der Vertrag gekündigt werden

Entlastung des WEG-Verwalters: Abnahme seiner Arbeit

Ist der Vertrag befristet, läuft er einfach aus. Eine Kündigung beziehungsweise Abberufung ist dann nicht notwendig. Ist die WEG mit der Arbeit des Verwalters zufrieden, kann sie ihn erneut bestellen. Wichtig ist dabei: Ein Verwalter kann jeweils nur für maximal fünf Jahre bestellt werden. Das besagt §26 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz. In diesem Zusammenhang ist auch die Entlastung des WEG-Verwalters wichtig. Entlasten die Wohnungseigentümer ihn, segnen sie seine Arbeit in einem bestimmen Zeitraum ab.

Was bei Baumaßnahmen die Abnahme ist, ist bei einem WEG-Verwalter die Entlastung. Der entsprechende Zeitraum kann ein Jahr, aber auch die gesamte Vertragslaufzeit umfassen.

Nach Entlastung: Keine Ansprüche mehr gegen Verwalter

Wichtig ist dabei: Sobald die WEG den Verwalter entlastet, kann sie keine Ansprüche mehr gegen ihn geltend machen – zumindest keine, die sich aus Tatbeständen ergeben, von denen sie wusste oder hätte wissen müssen. Dabei kann es unter anderem um die Veruntreuung von Geldern gehen oder schlicht um Fehler bei der Jahresabrechnung. „Bestehen noch Zweifel, sollte die WEG den Verwalter nicht entlasten“, warnt Rechtsanwalt Schönleber.

Wann dürfen Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwalterunterlagen nehmen?

Was tun, wenn Wohnungseigentümer dem Verwalter misstrauen und nicht sicher sind, ob sie ihn entlasten können? Oder sich auch nach mehreren Jahren überzeugen wollen, dass die Verwaltung ordnungsgemäß erfolgt ist? Einen Blick in die Verwaltungsunterlagen zu werfen ist dann häufig Mittel der Wahl.

Unter welchen Umständen das erlaubt ist – und der Verwalter Einsicht gewähren muss –, geht aus einem Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 20. Juni 2016 (AZ: 2-13 S 13/14) hervor. Demnach haben Wohnungseigentümer ein Recht auf Einsicht in die Verwalterunterlagen. Dieses Recht könne jeder einzelne Wohnungseigentümer geltend machen. Keineswegs müsse die gesamte Gemeinschaft hier gemeinsam Einsicht nehmen.

Darüber hinaus stellten die Richter klar, dass das Einsichtrecht auch der Überprüfung der Verwaltertätigkeit dient und keinen Voraussetzungen unterliegt. Es kommt deshalb nicht darauf an, aus welchem Grund der Eigentümer die Unterlagen einsehen will. Er braucht gerade kein besonderes Interesse nachzuweisen. Auch gegen die gemeinsame Einsichtnahme mit einem Wohnungseigentümer durch Dritte, zum Beispiel einem Rechtsanwalt, hat das Gericht keinerlei Bedenken.

Entlastung des WEG-Verwalters nicht rechtlich verpflichtend

Zurück zur Entlastung: Die WEG ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet. Sie muss ihre Verwalter theoretisch nie entlasten. Es ist deshalb – vor allem Sicht des Verwalters – sinnvoll, die Entlastung im Verwaltervertrag zu regeln. Nicht ratsam ist hingegen, die Entlastung des WEG-Verwalters automatisch dann vorzunehmen, wenn er abberufen wird.

Wohnungseigentümer sollten wissen: Sobald die WEG den Verwalter entlastet, kann sie keine Ansprüche mehr gegen ihn geltend machen – zumindest keine, die sich aus Tatbeständen ergeben, von denen sie wusste oder hätte wissen müssen.

Dabei kann es unter anderem um die Veruntreuung von Geldern gehen oder schlicht um Fehler bei der Jahresabrechnung. „Bestehen noch Zweifel, sollte die WEG den Verwalter nicht entlasten“, warnt Rechtsanwalt Schönleber.

Sie sind Wohnungseigentümer und haben Fragen zum Wohnungseigentumsrecht oder zur Bestellung oder Abberufung Ihres Verwalters? Oder gibt es in Ihrer WEG Schwierigkeiten mit dem Verwalter? Lassen Sie sich anwaltlich beraten – ein Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin kann Ihnen helfen, die Konflikte zu lösen. Einen Experten aus Ihrer Nähe finden Sie hier.

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