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WEG-Verwaltung

WEG-Verwalter: Auswahl und Bestellung

Die Bestellung des richtigen WEG-Verwalters ist für Wohnungseigntümer von hoher Bedeutung. Quelle: Wildgoose/gettyimages.com

Es ist eines der sperrigsten Wörter der deutschen Sprache: die Wohnungseigentümergemeinschaft, abgekürzt mit WEG. Es steht für eine Gruppe von Wohnungseigentümern, die gemeinsam ein Wohnhaus mit mehreren Eigentumswohnungen besitzen. Sie verwalten ihr Eigentum, das Wohnhaus, zusammen. Dazu können sie einen WEG-Verwalter einsetzen, der sich der Verwaltungsaufgaben annimmt. Doch wie geht die Bestellung eines WEG-Verwalters vonstatten? Und worauf müssen Wohnungseigentümer dabei achten?

WEG sind meist sehr heterogene Gruppen: Da ist die Familie mit zwei Kindern, der alleinstehende Mittvierziger, das Rentnerehepaar und ein paar Kapitalanleger, die ihre Wohnungen vermieten. Häufig teilen sie einzig und allein den Wunsch, den Wert der Wohnanlage zu erhalten oder zu steigern. Gerade bei größeren WEG kann es deshalb sinnvoll sein, einen Verwalter einzusetzen. Vorsicht: Bei der Bestellung eines WEG-Verwalters lauern einige Fallstricke.

WEG: Nicht verpflichtet, Verwalter zu bestellen

Zunächst einmal ist wichtig: Eine WEG ist nicht verpflichtet, einen Verwalter einzusetzen. Bei kleinen Gemeinschaften ist das auch nicht immer nötig beziehungsweise können diese auch einen der Eigentümer bestimmen, der Verwaltungsaufgaben übernimmt. Handelt es sich aber um eine große WEG, die nicht nebenbei verwaltet werden kann, wird in der Regel ein externer Verwalter eingesetzt.

Das Angebot an WEG-Verwaltern ist groß: Es reicht von Ein-Mann-Unternehmen, die ihr Business vom Küchentisch aus betreiben, bis zu hin großen Verwaltungsfirmen. Wie findet eine WEG den richtigen? „Welcher Verwalter geeignet ist, hängt von der Größe und den spezifischen Anforderungen der Gemeinschaft ab“, sagt Rechtsanwalt Norbert Schönleber, Anwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Auswahl des Verwalters: Auf Erfahrung und Versicherungsschutz achten

Dem Experten zufolge sei vor allem wichtig, dass der Verwalter über eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung verfüge. Der ideale Kandidat habe Erfahrung in der Verwaltung von WEG der entsprechenden Größe und gehöre einem organisierten Verband an. „Man kann sich auch umhören und von anderen Wohnungseigentümern Empfehlungen geben lassen“, rät Rechtsanwalt Schönleber weiter. Wohnungseigentümer sollten aber auf keinen Fall nur auf den Preis achten – gegebenenfalls sparten sie dann an der falschen Stelle.

Bestellung des WEG-Verwalters mit einfacher Mehrheit

Je nach Größe der WEG ist es nicht ratsam, wenn die komplette Gemeinschaft auf die Suche nach einem Verwalter geht. Das kann ein Gremium übernehmen, zum Beispiel der Verwaltungsbeirat. Dieser spricht dann den anderen Eigentümern Empfehlungen aus. Hat sich die WEG auf einen Verwalter geeinigt, wird dieser per Beschluss bestellt.

Das bedeutet, die Wohnungseigentümer stimmen darüber ab, ob der betreffende Kandidat engagiert werden soll. Bei einer neuen Wohnanlage, für die erstmalig ein Verwalter bestellt wird, ist das für maximal drei Jahre möglich. Wird zum wiederholten Mal ein Verwalter bestellt, geht das für maximal fünf Jahre.

„Bei dem Beschluss ist eine einfache Mehrheit ausreichend“, erklärt Rechtsanwalt Schönleber. Es genüge also, wenn in der Eigentümerversammlung 50,1 Prozent der Wohnungseigentümer dafür stimmen, den Verwalter zu bestellen.

Unfähiger Verwalter bestellt: Beschluss anfechtbar

Angenommen, ein Großteil der Wohnungseigentümer ist mit dem bestellten Verwalter nicht einverstanden: Können sie gegen die Bestellung etwas unternehmen? In bestimmten Fällen schon, wie eine Entscheidung des Landgerichts Karlsruhe vom 10. Mai 2016 (AZ: 11 S 41/15) zeigt.

Im zugrundeliegenden Fall bestellten die Eigentümer per Beschluss einen Verwalter. Das Unternehmen macht für einen Teil der Eigentümer allerdings keinen vertrauenserweckenden Eindruck, sodass sie gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben. Sie waren der Ansicht, der Beschluss entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Den Richtern zufolge könne eine Entscheidung der Mehrheit zwar nicht mit der Begründung angegriffen werden, sie entspreche nicht dem Willen aller Eigentümer. Die Bestellung des Verwalters widerspricht aber den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass dieser Verwalter bestellt wird.

Dies sei dann der Fall, wenn – wie hier vorliegend – ein Unternehmen zum Verwalter bestellt werden soll, das nicht über die dazu notwendigen finanziellen Mittel verfügt und auch keine ausreichende Sicherheit stellen kann.

Bei einem solchen Unternehmen kann nicht davon ausgegangen werden, dass auf Dauer ein ordnungsgemäßer Geschäftsbetrieb aufrechterhalten werden kann und insbesondere die dem Verwalter anvertrauten Gelder der Gemeinschaft getreu verwaltet werden. Sofern diese (Mindest-) Anforderungen an einen Verwalter nicht erfüllt werden, entspricht der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und kann erfolgreich angefochten werden.

Verwaltervertrag: Startschuss für die Zusammenarbeit

Sind sich alle Eigentümer einig und wurde ein Verwalter bestellt, ist der Verwaltervertrag der nächste Schritt. Er regelt die Pflichten und das Honorar des Verwalters. Die WEG sollte ihm im Vorfeld alle notwendigen Informationen über die WEG und das Wohnhaus zur Verfügung zu stellen. Auch wenn der Vertrag zwischen der WEG und dem Verwalter geschlossen wird, unterschreiben ihn in der Regel nicht alle Wohnungseigentümer, sondern nur die dazu bestimmten Vertreter.In der Regel ist das der Verwaltungsbeirat.

„Der Verwaltungsbeirat ist ein Gremium, das in der Schnittstelle zwischen Verwalter und WEG agiert“, erklärt der Rechtsanwalt aus Köln. Gemäß § 29 Wohnungseigentumsgesetz erfülle der Beirat organisatorische und vermittelnde Aufgaben und unterstütze den Verwalter bei seiner Tätigkeit. Der Verwaltungsbeirat besteht aus drei Wohnungseigentümern: einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern.

WEG-Verwalter: Vertragslaufzeit und Amtszeit sollten sich decken

Mit der Bestellung des Verwalters beginnt seine Amtszeit. Obwohl diese und die Vertragslaufzeit möglichst den gleichen Zeitraum umfassen sollten, um Konflikte am Ende zu vermeiden, sind die Bestellung und der Abschluss des Verwaltervertrags zwei getrennte Vorgänge. Während die Bestellung des WEG-Verwalters innerhalb der Gemeinschaft geregelt werden muss, ist der Abschluss des Verwaltervertrags eine geschäftliche Angelegenheit mit einem externen Partner.

Sie sind Wohnungseigentümer und haben Fragen zum Wohnungseigentumsrecht oder zur Verwalterauswahl? Oder gibt es in Ihrer WEG Schwierigkeiten mit dem Verwalter? Lassen Sie sich anwaltlich beraten – ein Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin kann Ihnen helfen, die Konflikte zu lösen. Einen Experten aus Ihrer Nähe finden Sie hier.

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Eigentum Immobilie Wohnung

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