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WEG-Verwaltung

WEG-Verwalter: Auswahl und Bestellung

Die Bestellung des richtigen WEG-Verwalters ist für Wohnungseigntümer von hoher Bedeutung. © Quelle: Wildgoose/gettyimages.com

Es ist eines der sperrigsten Wörter der deutschen Sprache: die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, abgekürzt mit WEG. Es steht für eine Gruppe von Wohnungs­ei­gen­tümern, die gemeinsam ein Wohnhaus mit mehreren Eigentums­woh­nungen besitzen. Sie verwalten ihr Eigentum, das Wohnhaus, zusammen. Dazu können sie einen WEG-Verwalter einsetzen, der sich der Verwal­tungs­aufgaben annimmt. Doch wie geht die Bestellung eines WEG-Verwalters vonstatten? Und worauf müssen Wohnungs­ei­gentümer dabei achten?

WEG sind meist sehr heterogene Gruppen: Da ist die Familie mit zwei Kindern, der allein­stehende Mittvierziger, das Rentner­ehepaar und ein paar Kapital­anleger, die ihre Wohnungen vermieten. Häufig teilen sie einzig und allein den Wunsch, den Wert der Wohnanlage zu erhalten oder zu steigern. Gerade bei größeren WEG kann es deshalb sinnvoll sein, einen Verwalter einzusetzen. Vorsicht: Bei der Bestellung eines WEG-Verwalters lauern einige Fallstricke.

WEG: Nicht verpflichtet, Verwalter zu bestellen

Zunächst einmal ist wichtig: Eine WEG ist nicht verpflichtet, einen Verwalter einzusetzen. Bei kleinen Gemein­schaften ist das auch nicht immer nötig beziehungsweise können diese auch einen der Eigentümer bestimmen, der Verwal­tungs­aufgaben übernimmt. Handelt es sich aber um eine große WEG, die nicht nebenbei verwaltet werden kann, wird in der Regel ein externer Verwalter eingesetzt.

Das Angebot an WEG-Verwaltern ist groß: Es reicht von Ein-Mann-Unternehmen, die ihr Business vom Küchentisch aus betreiben, bis zu hin großen Verwal­tungs­firmen. Wie findet eine WEG den richtigen? „Welcher Verwalter geeignet ist, hängt von der Größe und den spezifischen Anforde­rungen der Gemein­schaft ab“, sagt Rechts­anwalt Norbert Schönleber, Anwalt für Miet- und Wohnungs­ei­gen­tumsrecht und Mitglied des Geschäfts­füh­renden Ausschusses der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV).

Auswahl des Verwalters: Auf Erfahrung und Versiche­rungs­schutz achten

Dem Experten zufolge sei vor allem wichtig, dass der Verwalter über eine Vermögens­scha­den­haft­pflicht­ver­si­cherung verfüge. Der ideale Kandidat habe Erfahrung in der Verwaltung von WEG der entspre­chenden Größe und gehöre einem organi­sierten Verband an. „Man kann sich auch umhören und von anderen Wohnungs­ei­gen­tümern Empfeh­lungen geben lassen“, rät Rechts­anwalt Schönleber weiter. Wohnungs­ei­gentümer sollten aber auf keinen Fall nur auf den Preis achten – gegebe­nenfalls sparten sie dann an der falschen Stelle.

Bestellung des WEG-Verwalters mit einfacher Mehrheit

Je nach Größe der WEG ist es nicht ratsam, wenn die komplette Gemein­schaft auf die Suche nach einem Verwalter geht. Das kann ein Gremium übernehmen, zum Beispiel der Verwal­tungs­beirat. Dieser spricht dann den anderen Eigentümern Empfeh­lungen aus. Hat sich die WEG auf einen Verwalter geeinigt, wird dieser per Beschluss bestellt.

Das bedeutet, die Wohnungs­ei­gentümer stimmen darüber ab, ob der betreffende Kandidat engagiert werden soll. Bei einer neuen Wohnanlage, für die erstmalig ein Verwalter bestellt wird, ist das für maximal drei Jahre möglich. Wird zum wieder­holten Mal ein Verwalter bestellt, geht das für maximal fünf Jahre.

„Bei dem Beschluss ist eine einfache Mehrheit ausreichend“, erklärt Rechts­anwalt Schönleber. Es genüge also, wenn in der Eigentü­mer­ver­sammlung 50,1 Prozent der Wohnungs­ei­gentümer dafür stimmen, den Verwalter zu bestellen.

Unfähiger Verwalter bestellt: Beschluss anfechtbar

Angenommen, ein Großteil der Wohnungs­ei­gentümer ist mit dem bestellten Verwalter nicht einver­standen: Können sie gegen die Bestellung etwas unternehmen? In bestimmten Fällen schon, wie eine Entscheidung des Landge­richts Karlsruhe vom 10. Mai 2016 (AZ: 11 S 41/15) zeigt.

Im zugrun­de­lie­genden Fall bestellten die Eigentümer per Beschluss einen Verwalter. Das Unternehmen macht für einen Teil der Eigentümer allerdings keinen vertrau­ens­er­we­ckenden Eindruck, sodass sie gegen den Beschluss Anfech­tungsklage erhoben. Sie waren der Ansicht, der Beschluss entspreche nicht ordnungs­gemäßer Verwaltung.

Den Richtern zufolge könne eine Entscheidung der Mehrheit zwar nicht mit der Begründung angegriffen werden, sie entspreche nicht dem Willen aller Eigentümer. Die Bestellung des Verwalters widerspricht aber den Grundsätzen der ordnungs­gemäßen Verwaltung, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass dieser Verwalter bestellt wird.

Dies sei dann der Fall, wenn – wie hier vorliegend – ein Unternehmen zum Verwalter bestellt werden soll, das nicht über die dazu notwendigen finanziellen Mittel verfügt und auch keine ausrei­chende Sicherheit stellen kann.

Bei einem solchen Unternehmen kann nicht davon ausgegangen werden, dass auf Dauer ein ordnungs­gemäßer Geschäfts­betrieb aufrecht­er­halten werden kann und insbesondere die dem Verwalter anvertrauten Gelder der Gemein­schaft getreu verwaltet werden. Sofern diese (Mindest-) Anforde­rungen an einen Verwalter nicht erfüllt werden, entspricht der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters nicht ordnungs­gemäßer Verwaltung und kann erfolgreich angefochten werden.

Verwal­ter­vertrag: Startschuss für die Zusammen­arbeit

Sind sich alle Eigentümer einig und wurde ein Verwalter bestellt, ist der Verwal­ter­vertrag der nächste Schritt. Er regelt die Pflichten und das Honorar des Verwalters. Die WEG sollte ihm im Vorfeld alle notwendigen Informa­tionen über die WEG und das Wohnhaus zur Verfügung zu stellen. Auch wenn der Vertrag zwischen der WEG und dem Verwalter geschlossen wird, unterschreiben ihn in der Regel nicht alle Wohnungs­ei­gentümer, sondern nur die dazu bestimmten Vertreter.In der Regel ist das der Verwal­tungs­beirat.

„Der Verwal­tungs­beirat ist ein Gremium, das in der Schnitt­stelle zwischen Verwalter und WEG agiert“, erklärt der Rechts­anwalt aus Köln. Gemäß § 29 Wohnungs­ei­gen­tums­gesetz erfülle der Beirat organi­sa­to­rische und vermit­telnde Aufgaben und unterstütze den Verwalter bei seiner Tätigkeit. Der Verwal­tungs­beirat besteht aus drei Wohnungs­ei­gen­tümern: einem Vorsit­zenden und zwei Beisitzern.

WEG-Verwalter: Vertrags­laufzeit und Amtszeit sollten sich decken

Mit der Bestellung des Verwalters beginnt seine Amtszeit. Obwohl diese und die Vertrags­laufzeit möglichst den gleichen Zeitraum umfassen sollten, um Konflikte am Ende zu vermeiden, sind die Bestellung und der Abschluss des Verwal­ter­vertrags zwei getrennte Vorgänge. Während die Bestellung des WEG-Verwalters innerhalb der Gemein­schaft geregelt werden muss, ist der Abschluss des Verwal­ter­vertrags eine geschäftliche Angele­genheit mit einem externen Partner.

Sie sind Wohnungs­ei­gentümer und haben Fragen zum Wohnungs­ei­gen­tumsrecht oder zur Verwal­ter­auswahl? Oder gibt es in Ihrer WEG Schwie­rig­keiten mit dem Verwalter? Lassen Sie sich anwaltlich beraten – ein Rechts­anwalt oder eine Rechts­an­wältin kann Ihnen helfen, die Konflikte zu lösen. Einen Experten aus Ihrer Nähe finden Sie hier.

Datum
Aktualisiert am
23.01.2017
Autor
vhe
Bewertungen
5534
Themen
Eigentum Immobilie Wohnung

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