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WEG-Verwaltung

WEG-Verwalter: Auswahl und Bestellung

Die Bestellung des richtigen WEG-Verwalters ist für Wohnungseigntümer von hoher Bedeutung. © Quelle: Wildgoose/gettyimages.com

Es ist eines der sperrigsten Wörter der deutschen Sprache: die Wohnungs­eigentümerge­mein­schaft, abgekürzt mit WEG. Es steht für eine Gruppe von Wohnungs­eigentümern, die gemeinsam ein Wohnhaus mit mehreren Eigen­tums­woh­nungen besitzen. Sie verwalten ihr Eigentum, das Wohnhaus, zusammen. Dazu können sie einen WEG-Verwalter einsetzen, der sich der Verwal­tungs­auf­gaben annimmt. Doch wie geht die Bestellung eines WEG-Verwalters vonstatten? Und worauf müssen Wohnungs­eigentümer dabei achten?

WEG sind meist sehr heterogene Gruppen: Da ist die Familie mit zwei Kindern, der allein­ste­hende Mittvier­ziger, das Rentner­ehepaar und ein paar Kapital­an­leger, die ihre Wohnungen vermieten. Häufig teilen sie einzig und allein den Wunsch, den Wert der Wohnanlage zu erhalten oder zu steigern. Gerade bei größeren WEG kann es deshalb sinnvoll sein, einen Verwalter einzu­setzen. Vorsicht: Bei der Bestellung eines WEG-Verwalters lauern einige Fallstricke.

WEG: Nicht verpflichtet, Verwalter zu bestellen

Zunächst einmal ist wichtig: Eine WEG ist nicht verpflichtet, einen Verwalter einzu­setzen. Bei kleinen Gemein­schaften ist das auch nicht immer nötig bezie­hungs­weise können diese auch einen der Eigentümer bestimmen, der Verwal­tungs­auf­gaben übernimmt. Handelt es sich aber um eine große WEG, die nicht nebenbei verwaltet werden kann, wird in der Regel ein externer Verwalter einge­setzt.

Das Angebot an WEG-Verwaltern ist groß: Es reicht von Ein-Mann-Unternehmen, die ihr Business vom Küchentisch aus betreiben, bis zu hin großen Verwaltungsfirmen. Wie findet eine WEG den richtigen? „Welcher Verwalter geeignet ist, hängt von der Größe und den spezifischen Anforderungen der Gemeinschaft ab“, sagt Rechtsanwalt Norbert Schönleber, Anwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Auswahl des Verwalters: Auf Erfahrung und Versi­che­rungs­schutz achten

Dem Experten zufolge sei vor allem wichtig, dass der Verwalter über eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung verfüge. Der ideale Kandidat habe Erfahrung in der Verwaltung von WEG der entsprechenden Größe und gehöre einem organisierten Verband an. „Man kann sich auch umhören und von anderen Wohnungseigentümern Empfehlungen geben lassen“, rät Rechtsanwalt Schönleber weiter. Wohnungseigentümer sollten aber auf keinen Fall nur auf den Preis achten – gegebenenfalls sparten sie dann an der falschen Stelle.

Bestellung des WEG-Verwalters mit einfacher Mehrheit

Je nach Größe der WEG ist es nicht ratsam, wenn die komplette Gemein­schaft auf die Suche nach einem Verwalter geht. Das kann ein Gremium übernehmen, zum Beispiel der Verwal­tungs­beirat. Dieser spricht dann den anderen Eigentümern Empfeh­lungen aus. Hat sich die WEG auf einen Verwalter geeinigt, wird dieser per Beschluss bestellt.

Das bedeutet, die Wohnungs­eigentümer stimmen darüber ab, ob der betref­fende Kandidat engagiert werden soll. Bei einer neuen Wohnanlage, für die erstmalig ein Verwalter bestellt wird, ist das für maximal drei Jahre möglich. Wird zum wieder­holten Mal ein Verwalter bestellt, geht das für maximal fünf Jahre.

„Bei dem Beschluss ist eine einfache Mehrheit ausrei­chend“, erklärt Rechts­anwalt Schönleber. Es genüge also, wenn in der Eigentümerver­sammlung 50,1 Prozent der Wohnungs­eigentümer dafür stimmen, den Verwalter zu bestellen.

Unfähiger Verwalter bestellt: Beschluss anfechtbar

Angenommen, ein Großteil der Wohnungs­eigentümer ist mit dem bestellten Verwalter nicht einver­standen: Können sie gegen die Bestellung etwas unter­nehmen? In bestimmten Fällen schon, wie eine Entscheidung des Landge­richts Karlsruhe vom 10. Mai 2016 (AZ: 11 S 41/15) zeigt.

Im zugrun­de­lie­genden Fall bestellten die Eigentümer per Beschluss einen Verwalter. Das Unter­nehmen macht für einen Teil der Eigentümer aller­dings keinen vertrau­en­s­er­we­ckenden Eindruck, sodass sie gegen den Beschluss Anfech­tungs­klage erhoben. Sie waren der Ansicht, der Beschluss entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Den Richtern zufolge könne eine Entscheidung der Mehrheit zwar nicht mit der Begründung angegriffen werden, sie entspreche nicht dem Willen aller Eigentümer. Die Bestellung des Verwalters wider­spricht aber den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass dieser Verwalter bestellt wird.

Dies sei dann der Fall, wenn – wie hier vorliegend – ein Unter­nehmen zum Verwalter bestellt werden soll, das nicht über die dazu notwen­digen finan­zi­ellen Mittel verfügt und auch keine ausrei­chende Sicherheit stellen kann.

Bei einem solchen Unter­nehmen kann nicht davon ausge­gangen werden, dass auf Dauer ein ordnungsgemäßer Geschäftsbe­trieb aufrecht­er­halten werden kann und insbe­sondere die dem Verwalter anver­trauten Gelder der Gemein­schaft getreu verwaltet werden. Sofern diese (Mindest-) Anfor­de­rungen an einen Verwalter nicht erfüllt werden, entspricht der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und kann erfolg­reich angefochten werden.

Verwal­ter­vertrag: Start­schuss für die Zusam­men­arbeit

Sind sich alle Eigentümer einig und wurde ein Verwalter bestellt, ist der Verwal­ter­vertrag der nächste Schritt. Er regelt die Pflichten und das Honorar des Verwalters. Die WEG sollte ihm im Vorfeld alle notwen­digen Infor­ma­tionen über die WEG und das Wohnhaus zur Verfügung zu stellen. Auch wenn der Vertrag zwischen der WEG und dem Verwalter geschlossen wird, unter­schreiben ihn in der Regel nicht alle Wohnungs­eigentümer, sondern nur die dazu bestimmten Vertreter.In der Regel ist das der Verwal­tungs­beirat.

„Der Verwal­tungs­beirat ist ein Gremium, das in der Schnitt­stelle zwischen Verwalter und WEG agiert“, erklärt der Rechts­anwalt aus Köln. Gemäß § 29 Wohnungs­ei­gen­tums­gesetz erfülle der Beirat organi­sa­to­rische und vermit­telnde Aufgaben und unterstütze den Verwalter bei seiner Tätigkeit. Der Verwal­tungs­beirat besteht aus drei Wohnungs­eigentümern: einem Vorsit­zenden und zwei Beisitzern.

WEG-Verwalter: Vertrags­laufzeit und Amtszeit sollten sich decken

Mit der Bestellung des Verwalters beginnt seine Amtszeit. Obwohl diese und die Vertrags­laufzeit möglichst den gleichen Zeitraum umfassen sollten, um Konflikte am Ende zu vermeiden, sind die Bestellung und der Abschluss des Verwal­ter­ver­trags zwei getrennte Vorgänge. Während die Bestellung des WEG-Verwalters innerhalb der Gemein­schaft geregelt werden muss, ist der Abschluss des Verwal­ter­ver­trags eine geschäftliche Angele­genheit mit einem externen Partner.

Sie sind Wohnungseigentümer und haben Fragen zum Wohnungseigentumsrecht oder zur Verwalterauswahl? Oder gibt es in Ihrer WEG Schwierigkeiten mit dem Verwalter? Lassen Sie sich anwaltlich beraten – ein Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin kann Ihnen helfen, die Konflikte zu lösen. Einen Experten aus Ihrer Nähe finden Sie hier.

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Eigentum Immobilie Wohnung

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