Gemeinsame Bauprojekte brauchen rechtliche Planung

Die Idee ist einfach: Eine Gruppe von Bauwilligen schließt sich zusammen und plant gemeinsam ein Wohnhaus oder eine Siedlung und teilt sich die Kosten. Das ist meist günstiger, als auf dem freien Immobi­li­enmarkt einen Neubau zu kaufen – es muss kein profes­sio­neller Bauträger bezahlt werden. Zudem fällt die Grunder­werbs­steuer in der Regel günstiger aus. Für viele Bauherren ist auch der Gemein­schafts­gedanke attraktiv. Man kennt die zukünftigen Nachbarn schon vor dem ersten Spatenstich. Oft verbinden gemeinsame Lebens­vor­stel­lungen die Gruppe: So lassen sich Mehrge­ne­ra­tio­nen­häuser oder besonders umwelt­schonende Gebäude gemeinsam planen.

Bei allen Vorteilen birgt das gemeinsame Bauen auch Risiken, vor allem im rechtlichen Bereich. Wie jedes Bauvorhaben bringt auch ein Gemein­schafts­projekt große finanzielle Verpflich­tungen für alle Beteiligten mit sich – und einen hohen Planungs­aufwand.

Alle haften für einen

Jede Bauher­ren­ge­mein­schaft beginnt in der Regel als lose Interes­sen­gruppe, in der sich die Beteiligten zusammen finden und das weitere Vorhaben planen. Während zu diesem Zeitpunkt ein Ausstieg aus dem Projekt problemlos möglich ist, wird es in der zweiten Phase auch rechtlich ernst: die Bauherren bilden eine Planungs­ge­mein­schaft, die in der Regel als Gesell­schaft bürger­lichen Rechts (GbR) organisiert ist. Spätestens ab diesem Zeitpunkt sollte die Gemein­schaft profes­sio­nellen juristischen Rat einholen. Denn die Bauher­ren­ge­mein­schaft schließt erste Verträge mit Architekten und Bauplanern ab und geht damit finanzielle Zusagen ein. „Viele Bauher­ren­ge­mein­schaften gehen recht unbedarft an ein solches Großprojekt heran“, sagt die Baurechtlerin Heike Rath. „Viele wissen nicht, dass die Bauher­ren­ge­mein­schaft eine Gesell­schaft bürger­lichen Rechts ist, in der jeder mit seinem persön­lichen Vermögen für die Verbind­lich­keiten der Gesell­schaft haftet.“ Scheidet ein Mitglied aus, müssen die anderen dessen Verpflich­tungen übernehmen. Durch Verträge lassen sich solche Haftungen aber umgestalten. Es sollte deshalb unbedingt rechtzeitig festgelegt werden, was beim Ausscheiden eines Gruppen­mit­glieds geschieht.

Das gilt erst Recht für den entschei­denden Teil des Projekts: die Bauphase. Ab diesem Zeitpunkt firmieren die zukünftigen Eigentümer als Bauher­ren­ge­mein­schaft – es geht jetzt um viel Geld. Die Mitglieder verpflichten sich zu Finanzierung und Organi­sation des Bauvor­habens. Mit juristischer Hilfe sollte genau bestimmt werden, wie das Bauher­ren­risiko verteilt wird. Was passiert zum Beispiel beim Tod eine Mitglieds oder einer Zahlungs­un­fä­higkeit? Fehlen hier entspre­chende Regelungen, kann die Gemein­schaft auf Verpflich­tungen einzelner sitzen bleiben.

Wer hat Gewähr­leis­tungs­an­sprüche?

Eine vertragliche Gestaltung ist auch für eventuelle Gewähr­leis­tungs­an­sprüche wichtig. Die Rechts­an­wältin Heike Rath nennt ein konkretes Beispiel: „Vergisst der Verputzer zum Beispiel nur bei einem Teil des Gebäudes die vorgeschriebene Brandschutzfuge, kann nur die Gesell­schaft und damit alle Bauherren gemeinsam Gewähr­leis­tungs­an­sprüche geltend machen.“ Gerade bei größeren Baugemein­schaften kann das die Durchsetzung erheblich verzögern. Hier helfen vertragliche Regelungen, die jedem Mitglied die Rechte für den von ihm genutzten Wohnbereich zuweisen. „Dabei sollte unbedingt auch festgelegt werden, dass die Gewähr­leis­tungs­an­sprüche abgetreten werden, wenn ein Mitglied der Gemein­schaft seinen Anteil verkauft“, so die Baurechtlerin Heike Rath.

Auch wenn der Bau abgeschlossen ist, gibt es rechtlichen Klärungs­bedarf. Für die künftige Wohnge­mein­schaft muss eine Rechtsform gefunden werden. Grundsätzlich gibt es für die Eigentümer dabei die Möglichkeit, weiter als GbR zu firmieren oder eine Eigentü­mer­ge­mein­schaft nach dem Wohnei­gen­tums­gesetz (WEG) zu gründen. Vor- und Nachteile der beiden rechtlichen Formen sollten mit profes­sio­neller juristischer Hilfe geklärt werden.