BGH: Verkäufer haften für Mängel nicht unbegrenzt

Im konkreten Fall urteilten die Richter in Karlsruhe über eine von Schwamm befallene Immobilie (AZ: V ZR 275/12). Der Verkäufer hatte den Mangel nicht angegeben, das Haus aber zu einem Preis versetzt, der mit 260 000 Euro weit unter dessen Verkehrswert 600 000 Euro lag – Mängel nicht berück­sichtigt. Die Klägerin stellte den Mangel erst nach dem Erwerb fest und forderte darauf Schadens­ersatz in Höhe von 640 000 Euro. Ihr Anspruch setzt sich aus entstandenen Sanierungs- und Anwalts­kosten zusammen.

Das Kammer­gericht Berlin gab der Käuferin Recht: Die Richter hatten geurteilt, eine Begrenzung der Ersatz­pflicht komme nicht in Betracht. Bei der Prüfung der Unverhält­nis­mä­ßigkeit der Mängel­be­sei­ti­gungs­kosten sei nicht von dem Kaufpreis, sondern von dem Verkehrswert des Grundstücks ohne Schwamm­befall auszugehen. Gegen dieses Urteil legte die Beklagte Revision beim BGH ein.

Mängel­be­sei­ti­gungs­kosten dürfen nicht unverhält­nismäßig hoch ausfallen

Der BGH hat diese Entscheidung nun wiederum aufgehoben und an die Vorinstanz zurück­ver­wiesen. Die Richter befanden: Grundsätzlich dürfe ein Käufer die Kosten zur Beseitigung eines Mangels vom Verkäufer einfordern. Seien die aber unverhält­nismäßig hoch, müsse der Schadens­ersatz zum Schutz des Käufers gedeckelt werden. Dabei gilt nach Auffassung der Richter in Karlsruhe: Mängel­be­sei­ti­gungs­kosten sind dann unverhält­nismäßig hoch, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangel­freiem Zustand oder 200 Prozent des mangel­be­dingten Minderwerts übersteigen.

Selbst Flohmarkt-Verkäufer haften, wenn sie nicht über Mängel aufklären

Herbert Schons begrüßt das BGH-Urteil. Der Rechts­anwalt ist Vize-Präsident des Deutschen Anwalt­vereins (DAV). „Verkäufern sei nicht zumutbar, Mängel zu beseitigen, die jenseits des Verkehrs­wertes einer Ware liegen“, so Schons. Andererseits entbinde sie ein niedriger Kaufpreis aber nicht, Mängel zu beseitigen. Das gelte für Immobilien – wie im Fall vor dem BGH – genauso wie für Flohmarktfunde.

Selbst wenn dort jemand nur für wenige Euro zum Beispiel ein Bild verkaufe, müsse er seinen Käufer über Mängel aufklären. Tue er das nicht, sei er schadens­er­satz­pflichtig. „Das kann einen Privat­ver­käufer teuer zustehen kommen. Wenn sich etwa bei einem Bild heraus­stellt, dass es sehr viel mehr wert ist als ihm der der Flohmarktpreis eingebracht hat, haftet der Verkäufer in dieser Höhe für Mängel“, so der Rechts­anwalt: „Aber auch nur, wenn er über die Mängel nicht aufklärt.“ Der Anspruch greift nur, wenn der Verkäufer den Käufer über den Zustand der Ware arglistig täuscht.

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