Kalte Jahreszeit

Wer haftet bei Schnee und Eis?

Hauseigentümer haben bei Eis und Schnee einige Pflichten.
Hauseigentümer haben bei Eis und Schnee einige Pflichten.

Quelle: DAV

Für einen Hauseigentümer bringen Schnee und Eis viele Pflichten mit sich. So muss der Eigentümer zum Beispiel den Schnee auf dem Gehweg vor seinem Haus beiseite räumen und streuen. Das ist die sogenannte Verkehrssicherungspflicht eines Vermieters. Verstößt sie oder er gegen die Verkehrssicherungspflicht, muss es unter Umständen haften, es können hohe Schmerzensgeldforderungen die Folge sein, wenn etwa ein Fußgänger auf dem nicht-gestreuten Gehweg ausrutscht und sich verletzt. Den Passanten trifft keine Mitschuld, wie das Oberlandesgericht Brandenburg in einem Urteil entschieden hat (AZ: 6 U 95/12).

Vermietet ein Eigentümer Wohnungen, darf er seine Verkehrssicherungspflicht, also zum Beispiel das Schippen und Streuen des Gehwegs vor dem Haus, auf die Mieter übertragen. Dabei gilt aber: „Der Eigentümer darf nicht nur die Mieter, die im Erdgeschoss wohnen, zum ‚Winterdienst‘ verpflichten“, sagt die Berliner Rechtsanwältin Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Der „Winterdienst“ müsse aber auf alle Mietparteien gleichermaßen verteilt werden.

Dabei muss der Vermieter die Mieter aber sorgfältig aussuchen. „Es müssen zum Beispiel Mieter sein, die körperlich überhaupt in der Lage sind, Schnee zu räumen“, erklärt Beate Heilmann.

Schnee vom Gehweg räumen und Streupflicht für den Mieter?

Überträgt ein Vermieter das Schneeräumen auf dem Gehweg und eine Streupflicht auf die Mieter und schreibt Regelungen dazu in den Mietvertrag, muss er in seinen Vorgaben ganz klar sein. In diesen „Übertragungsklauseln“ ist der Hauseigentümer zum Beispiel dazu verpflichtet, zu definieren, wann und wie oft Mieter den Schnee auf dem Gehweg räumen oder wie sie ihrer Streupflicht nachkommen müssen.

Wenn der Vermieter die Aufgaben der Mieter, zum Beispiel die Streupflicht oder das Schneeräumen, nicht klar genug beschreibt, werden die Übertragungsklauseln im Mietvertrag unwirksam und der Eigentümer haftet, wenn ein Fußgänger auf dem nicht-geräumten oder nicht-gestreuten Gehweg vor dem Haus ausrutscht. Auch haftet der Eigentümer dann, wenn er nicht regelmäßig kontrolliert, ob Mieter das Schneeräumen vor dem Haus sorgfältig erledigen oder ihrer Streupflicht nachkommen.

Für das Schneeräumen und das Streuen kann ein Vermieter auch einen professionellen Räumdienst engagieren. Dem Dienstleister muss der Eigentümer ebenfalls klare Anweisungen geben und diesen kontrollieren. Versäumt der Vermieter dies, haftet er im Falle des Falles und nicht der Schneeräumdienst.

Muss man als Mieter vor sieben Uhr morgens Schnee räumen?

Vermieter oder Grundstückseigentümer können von Mietern, die sie zum Schneeräumen verpflichten, nicht verlangen, dass diese bereits vor sieben Uhr morgens mit dem Schneeräumen beginnen. Denn Vermieter oder Grundstückseigentümer selbst müssen auch nicht vor dieser Zeit Schnee geräumt haben. Etwas anderes kann aber im Einzelfall dann gelten, wenn das Mietobjekt schon sehr früh öffnet, es sich also beispielsweise um eine Bäckerei handelt. In diesem Fall könnten der Vermieter oder der Grundstückseigentümer die Verkehrssicherungspflicht entsprechend auf Mieter abwälzen und sie dazu verpflichten, den Schnee bereits sehr früh am Morgen zu beseitigen.

Dachlawinen und Eiszapfen: Was müssen Mieter und Vermieter beachten?

Damit Passanten keine Dachlawinen und Schneemassen abbekommen, die von Dächern fallen, müssen Eigentümer Schneefanggitter an dem Dach ihres Hauses anbringen. „Das ist aber nicht in jedem Bundesland Pflicht eines Hauseigentümers. Es kommt auf die jeweilige Landesbauordnung an“, erklärt Rechtsanwältin Heilmann.

Bei Eiszapfen sieht die rechtliche Lage aber anders als bei Dachlawinen aus. Damit keine Eiszapfen in den Hof oder auf die Straße fallen und dort abgestellte Fahrräder beschädigen oder sogar Menschen verletzen, muss ein Vermieter sie entfernen - aber nicht um jeden Preis. Kann er die Zapfen nicht selbst „abpflücken“, sollte er einen professionellen Dienstleister damit beauftragen.

Allerdings sind diese im Winter oft überlastet und können nicht helfen. „In dem Fall muss ein Vermieter nicht auf eigene Faust die Zapfen entfernen und sich bei solchen Aktionen womöglich in Gefahr bringen“, sagt Heilmann. „Kein Hauseigentümer muss sein Leben riskieren.“

In solchen Fällen reicht es aus, gefährliche Stellen mit Flatterbändern abzusperren oder Warnschilder aufzustellen. Auf diesen muss aber klar stehen, wovor gewarnt wird - also in diesem Fall vor herunterfallenden Eiszapfen.

In einem Urteil hat das Amtsgericht München entschieden, dass ein Vermieter die Mieter eines Ein- oder Zweifamilienhauses dazu verpflichten darf, Eiszapfen abzunehmen oder Dachlawinen vorzubeugen (AZ: 433 C 19170/11). Der Mieter haftet in diesem Fall. Aber, und das sollten Mieter wissen: Ein Vermieter darf seine Verkehrssicherungspflicht nicht komplett auf die Mieter übertragen.

Andreas Porsch Birte Kannegießer Vera Hofmann Uwe Klima Susanne Hoppe-Willmann

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