Hauskauf: Verkäufer muss über undichten Keller informieren

Ein Gewähr­leis­tungs­aus­schluss kann wirkungslos sein, wenn der Verkäufer einen gravie­renden Mangel arglistig, also absichtlich, verschweigt. So muss etwa der Verkäufer eines Wohnhauses, dessen Keller im Jahre 1938 gebaut worden ist, den Kaufin­ter­es­senten darüber aufklären, dass bei starken Regenfällen Wasser breitflächig in den Keller eindringt.

Der Mann hatte ein Einfami­li­enhaus gekauft. Das genaue Erbauungsdatum war unbekannt, von dem Keller wusste man, dass er aus dem Jahr 1938 stammte. Nach einem Brand 2008 hatte das Gebäude weitgehend wieder­auf­gebaut werden müssen. Käufer und Verkäuferin verein­barten im Kaufvertrag einen Kaufpreis von 390.000 Euro und einen Gewähr­leis­tungs­aus­schluss für Sachmängel.

Nach dem Erwerb stellte der Käufer mehrere Mängel fest und verlangte vergeblich einen Nachlass auf den verein­barten Kaufpreis. Unter anderem weise der Keller einen massiven Feuchtig­keits­schaden auf, der Wandputz sei großflächig abgeplatzt. Immer wieder dringe auch Wasser in die Kellerräume ein. Darüber hinaus sei die Hauswand im Bereich der Regenfallrohre mangelhaft gedämmt, was zu Kältebrücken und Schimmel­bildung führe. Die Frau, die das Haus verkaufte, habe auch verschwiegen, dass sich in dem Haus in regelmäßigen Abständen starker Fäkalgeruch bemerkbar mache. Schließlich trat der Mann vom Kaufvertrag zurück.

Immobi­li­enkauf: Wie kann man von einem Kaufvertrag zurück­treten?

Zu Recht, entschied das Oberlan­des­gericht Hamm am 18. Juli 2016 (AZ: I-22 U 161/15; 22 U 161/15). Die Immobilie weise mit dem Zustand des Kellers einen Sachmangel auf. In den Keller dringe konstruk­ti­ons­bedingt bei starkem Regen regelmäßig breitflächig Wasser ein. Damit spielten die anderen vom Käufer genannten Mängel keine Rolle mehr. Für den Rücktritt vom Kaufvertrag reiche dieser Mangel aus.

Auch der Käufer einer älteren Immobilie könne erwarten, dass in den Keller des Hauses nicht breitflächig Wasser eindringe. Gerade vor dem Hintergrund, dass bei Altbauten zumindest eine Nutzung der Kellerräume als Lagerraum üblich sei, entspreche es dem Erwartungs­ho­rizont eines Durchschnitts­käufers, nicht bei jedem stärkeren Regen gezwungen zu sein, den Keller "trocken zu legen" bzw. befürchten zu müssen, dass die dort gelagerten Gegenstände vollkommen durchnässt würden.

Gilt der Gewähr­leis­tungs­aus­schluss bei jedem Kauf?

Der Gewähr­leis­tungs­aus­schluss kam nicht zum Tragen, der Rücktritt vom Kaufvertrag wurde dem Käufer eingeräumt, weil das Gericht davon überzeugt war, dass die Verkäuferin des Hauses den Mangel arglistig verschwiegen hatte. „Der Verkäufer ist verpflichtet, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten; Angaben, die für den Kaufent­schluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, müssen zutreffend sein, und zwar auch dann, wenn eine Offenba­rungs­pflicht nicht bestand“, erläuterten die Richter. Dringe Wasser breitflächig in den Keller ein, so müsse der Verkäufer darüber sogar ungefragt, erst recht aber auf entspre­chende Frage des Kaufin­ter­es­senten informieren.