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Hausbau

Verjährungs­re­le­vante Mängelrügen nicht digital übermitteln

Beim Hausbau sollten wichtige Unterlagen analog übermittelt werden. © Quelle: WavebreakMediaLtd/corbisimages.com

Manchmal gibt es Streit um die Form der Kommu­ni­kation rund um ein Bauprojekt. Um das zu umgehen, sollten Betei­ligte mögliche Mängelrügen nicht mehr Email verschicken, sondern analog übermitteln.

Elektro­nische Kommu­ni­kation ist heute allgegenwärtig, auch auf der Baustelle. So werden konkrete Bauumstände mithilfe von Smart­phones und Tabletts fotogra­fisch festge­halten, Dokumen­ta­tionen erstellt, gespei­chert und weiter­ge­leitet.

Solange der Informationsaustausch per Handy, SMS und E-Mail reibungslos funktioniert und die gewünschten Folgen eintreten, ist ihre Verwendung unproblematisch. „Entsteht zwischen den Parteien hingegen Streit, steht rasch die Frage im Raum, ob die gewählte Kommunikationsform ‚wirksam‘ war“, sagt Kathrin Heerdt, Vorstandsmitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Mängelrügen via Email häufiger Streit­punkt

„Besonders häufig tritt diese Frage im Zusam­menhang mit Mängelrügen auf, die per Email übermittelt wurden“, unter­streicht die Fachanwältin für Bau- und Archi­tek­ten­recht. Leider ist diese Frage nicht so ohne weiteres zu beant­worten. Üblicher­weise sind Erklärungen „formlos“ gültig, also ohne Beachtung einer beson­deren Form.

In einigen Fällen, etwa wenn Gesetz oder Verein­ba­rungen der Parteien eine bestimmte Form vorschreiben, ist diese einzu­halten. Andern­falls gelten Erklärungen als nichtig und sind damit ohne recht­liche Relevanz. „Wird eine vorge­schriebene oder verein­barte Form nicht einge­halten, ist die Erklärung oder Verein­barung so zu behandeln, als sei sie überhaupt nicht vorge­nommen worden“, so Heerdt.

Tipp: Beweisbarkeit gewährleisten

Die Wirksamkeit von Mängelrügen knüpft weder das Bürgerliche Gesetzbuch noch die Vergabe- und Vertrags­ordnung, Teil B (VOB/B) an die Einhaltung einer beson­deren Form. Der Wirksamkeit einer Mängelrüge steht es insoweit nicht grundsätzlich entgegen, wenn sie mündlich, telefo­nisch oder per E-Mail ausge­bracht wird.

„Unabhängig von der Wirksamkeit ist jedoch auch die Beweis­barkeit zu beachten“, warnt Heerdt. Eine Partei, die die Besei­tigung von ihr gerügter Mängel durch­setzen möchte, muss zunächst beweisen, dass sie eine Rüge mit einem bestimmten Inhalt ausge­bracht hat und dem anderen Vertrags­partner zugegangen ist.„Gerade im Hinblick auf den konkreten Inhalt der Mängelrüge wird der Beweis bei textlich abgefassten Mittei­lungen, etwa per Brief, Telefax oder E-Mail, leichter zu erbringen sein, als mit einem Zeugen, der sich vor Gericht an ein Gespräch auf der Baustelle zu erinnern versucht“, erläutert Heerdt. „Zumal zwischen beiden Ereig­nissen oftmals Jahre liegen“.

Auch wenn die Wirksamkeit der Mängelrüge nicht an die Einhaltung einer beson­deren Form geknüpft ist, sollte sie bei Geltung der VOB/B in dem konkreten Vertragsverhältnis schriftlich verfasst werden. Dies vor allem in den Fällen, in denen die Rüge die so genannte „Quasi­un­ter­bre­chung“ der Verjährung von Mängelansprüchen gemäß § 13 Abs. 5 VOB/B bewirken soll. Demnach tritt die Verjährung des Mangel­an­spruches nicht vor Ablauf von zwei Jahren nach Zugang der Rüge ein, wenn der Auftrag­geber die Mangel­be­sei­tigung vor Ablauf der Verjährungs­frist für Mängelansprüche „schriftlich verlangt“.

Einhaltung der Schriftform der sicherste Weg

Ein solches Verlangen setzt die Einhaltung der Schriftform des § 126 BGB voraus. Hiernach muss die Erklärung schriftlich verfasst und durch eine eigenhändige Unter­schrift abgeschlossen werden. Die der Schriftform entspre­chende Rüge muss dem anderen Vertragsteil schließlich auch zugehen. Die Einhaltung dieser Form ist durch Telefax ohne Nachsendung des Originals oder durch sonstige elektro­nische Übermittlung nicht gegeben.

„Vor diesem Hinter­grund empfehlen wir dringend, wichtige Mängelrügen, insbe­sondere solche, die eine Quasi­un­ter­bre­chung bewirken sollen, ‚analog‘ auf den Weg zu bringen, also vorab per Fax mit anschließendem Versand des Originals“, unter­streicht Heerdt, „auch wenn das zu Lasten der flexiblen digitalen Kommu­ni­kation geht.“

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Bauplanung Bauprojekt Internet

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