Immobi­li­enkauf: Was unverhei­ratete Paare wissen sollten

Wer bezahlt was? Wem gehört was? Und was passiert, wenn einer von uns stirbt oder wir uns trennen? Mit solchen Fragen beschäftigt sich kein Paar gerne – insbesondere dann nicht, wenn man gerade plant, die eigenen vier Wände zu kaufen oder zu bauen. Dennoch gilt: Für den Ernstfall vorzusorgen ist wichtig. Das kann später viel Ärger und hohe Kosten ersparen.

Eigentums­rechte klären

Zunächst ist die Frage zu klären, wem die Immobilie gehören soll, also wer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Es ist auch möglich, beide Partner einzutragen. Dabei muss es nicht unbedingt sein, dass beiden das Haus oder die Wohnung zu gleichen Teilen gehört. Sind beide Partner an der Immobilie beteiligt, stehen auch beiden Eigentums­rechte zu. Das bedeutet: Sie können das Haus bewohnen, mit einer Hypothek belasten und auch wieder verkaufen.

Partner­schafts­vertrag oder GbR bieten Sicherheit

Diese Aspekte lassen sich zum Beispiel in einem Partner­schafts­vertrag regeln. Darin können beide Partner die Rechte an der Immobilie verbindlich festlegen, zum Beispiel, dass im Fall einer Trennung ein Partner den anderen auszahlt und von künftigen Zins- und Tilgungs­zah­lungen freistellt. Fehlt jedoch das nötige Geld, muss das Haus verkauft werden.

Alternativ können unverhei­ratete Partner eine Immobilie auch über eine Gesell­schaft bürger­lichen Rechts (GbR) erwerben. Sie kann direkt in der Kaufver­trags­urkunde gegründet werden. Im Gesell­schafts­vertrag lassen sich dann alle möglichen Situationen wie Heirat, Trennung und Todesfall eindeutig regeln. Ebenso der Fall, dass ein Partner mehr zur Finanzierung beiträgt als der andere. Wer sich bei der Ausgestaltung eines solchen Vertrags beraten lassen will, sollte einen Notar oder einen Anwalt konsul­tieren.

Nur ein Partner im Grundbuch: Vorsicht ist geboten

Anders ist es, wenn ein Partner das Haus oder die Wohnung allein erwirbt. Dieser bringt dann meistens auch das Eigenkapital auf und übernimmt die Finanzierung. Vorsicht: Steht nur ein Partner im Grundbuch, hat der andere keinerlei Rechte. Im schlimmsten Fall kann es sein, dass er nach der Trennung ausziehen muss.

Dennoch kommt es vor, dass nur einer der Partner als Eigentümer eingetragen wird. Zum Beispiel dann, wenn ein Partner Kinder aus erster Ehe hat, die im Fall seines Todes nicht von seinem Immobi­li­en­anteil profitieren sollen. Oft zahlt dieser Partner dann Miete und beteiligt sich so indirekt an der Finanzierung. Der Mietzahler sollte sich in solchen Fällen aber eine angemessene Ausgleichs­zahlung für den Fall der Trennung zusichern lassen.

Vorsorgen für den Todesfall: Erbvertrag oder Testament

Ebenso wichtig ist eine Regelung für den Fall, dass einer der Partner stirbt. Hat er kein Testament gemacht, greift die gesetzliche Erbfolge. Der Anteil an der Immobilie fällt dann zuerst an die gemeinsamen Kinder. Hat das Paar keine Kinder, fällt das Erbe an die Kinder aus erster Ehe oder an die Eltern des Verstorbenen. Der andere Partner geht womöglich leer aus.

Eine Möglichkeit für Paare ist, dass jeder den jeweils anderen Partner per Testament oder Erbvertrag als Erbe einsetzt oder ihm den eigenen Anteil an der Immobilie als Vermächtnis überträgt.

Dabei ist zu beachten: Die Angehörigen können auch dann Anspruch auf einen Pflichtteil haben. Daneben beträgt der Freibetrag bei der Erbschafts­steuer für unverhei­ratete Paare nur 20.000 Euro. Der Rest des Immobi­li­en­wertes muss versteuert werden, in der zur Regel zu rund 30 Prozent. Dieses Problem lässt sich umschiffen, indem der Hinter­bliebene nicht erbt, sondern ein lebens­langes Wohnrecht eingeräumt bekommt.

Sie planen, mit Ihrem Partner ein Haus zu kaufen und wollen sich vorab beraten lassen? Oder Sie haben vor der Trennung von ihrem Partner gemeinsam eine Wohnung gekauft und sind sich nun uneinig über das weitere Vorgehen? Ein Rechts­anwalt kann Ihnen helfen, die richtige Entscheidung zu treffen und unter Umständen hohe Kosten zu vermeiden. Hier finden Sie einen Experten in Ihrer Nähe.