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Baurecht

Hausbau: Risiko des Baugrunds eindeutig regeln

Der Baugrund kann Ärger bedeuten - beim Hausbau. Wichtig ist, dass bereits frühzeitig eindeutig geregelt ist, wer wofür verantwortlich ist. © Quelle: Papazian/corbisimages.com

Ein Haus braucht ein solides Fundament. Eine wichtige Rolle spielt hier der Grund und Boden, auf dem es stehen soll. Allerdings lässt sich die Beschaffenheit des Baugrunds nicht ohne Weiteres und schon gar nicht völlig zweifelsfrei vorhersagen.

„Daher raten wir dazu, das so genannte Baugrundrisiko von Anfang an rechtssicher zu regeln“, sagt Dr. Andreas Bahner, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. Das gilt sowohl für private, gewerbliche und öffentliche Bauherren, als auch für auftragnehmende Bauunternehmen. „Mit der Größe eines Projekts steht und fällt das Volumen des Baugrunds, der für böse Überraschungen sorgen kann, und natürlich das damit verbundene finanzielle Risiko“, so Bahner.

Von Baugrundrisiko sprechen Baujuristen üblicherweise, wenn die Bodenbeschaffenheit entweder unklar ist oder sich im Nachhinein anders darstellt als erwartet. Allerdings ist der Begriff gesetzlich nicht eindeutig geregelt.

Baugrundrisiko immer vom Bauherren zu tragen?

In der jüngeren Baupraxis hat sich die Idee etabliert, dass das Baugrundrisiko grundsätzlich vom Auftraggeber, also vom Bauherren zu tragen sei. Vermutlich basiert diese Entwicklung darauf, dass Bauherren im Rahmen ihrer Mitwirkungsobliegenheit nach § 642 BGB dafür verantwortlich sind, einen bebaubaren Baugrund bereitzustellen.

Eine solch pauschale Risikozuweisung ist aber nicht zutreffend und wird auch vom Bundesgerichtshof (Urteil vom 20.08.2009 – VII ZR 205/07) ausdrücklich nicht vorgenommen. „Umso wichtiger ist es, die Baugrundrisiken im Vorfeld einzugrenzen und Verantwortlichkeiten festzulegen“, betont Bahner.

Oftmals fehlt die vertragliche Regelung

Die Praxis zeigt jedoch, dass die Frage nach dem Baugrund und der Risikoverteilung oftmals nicht vertraglich geregelt ist. Das kann zu Streitfällen führen, wenn die Bodenverhältnisse Probleme bereiten. Denn der Auftragnehmer verpflichtet sich mit Abschluss des Bauvertrages zur Herbeiführung des Werkerfolges und muss diesen auch dann gewährleisten, wenn Baugrund und Bodenverhältnisse nicht den Erwartungen entsprechen. Zu erwartende Bodenverhältnisse – und damit auch Abweichungen, mit denen im Vorfeld zu rechnen war – muss der Auftragnehmer bewältigen, und zwar auch dann, wenn sie nicht ausdrücklich beschrieben sind.

Vertraglich kann zulässig vereinbart sein, dass ein Unternehmer ein Risiko dahingehend übernimmt, dass ein Zustand einer Sache oder eines Bodens nicht bekannt ist. „Als Unternehmer ist man dann gut beraten, jedenfalls erkennbare Risiken einzupreisen“, so Bahner. Soweit der Auftraggeber aber über den Baugrund Bescheid weiß, etwa weil er ein Bodengutachten eingeholt hat, muss er den Auftragnehmer darüber informieren und darf diesen nicht einem (dann unkalkulierbaren) Risiko aussetzen.

Wichtig: Baubeschreibung präzise formulieren

Die für öffentliche Auftraggeber geltende Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/A) regelt in § 7 Abs. 1, dass die Baubeschreibung so formuliert sein muss, dass sie alle Bieter im gleichen Sinne verstehen und ihre Preise sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten berechnen können. Ungewöhnliche Wagnisse für Umstände, auf die der Auftragnehmer keinen Einfluss hat, können ihm nicht aufgebürdet werden.

Bei privaten Auftraggebern gilt die VOB/A zwar nur dann, wenn sie ausdrücklich vereinbart wird. Das ist in der Regel meist nicht der Fall. Gleichwohl wenden die Gerichte die VOB/A-Grundsätze auch für private Auftraggeber an, um die Auftragnehmer vor nicht kalkulierbaren Risiken zu schützen.

„Schon mit einer einfachen Bodenuntersuchung lassen sich bereits viele Risiken minimieren. Darüber hinaus empfehlen wir dringend, das Baugrundrisiko nicht über allgemeine Grundsätze und Vertragsauslegungen lösen zu müssen, sondern je nach Bauvorhaben individuelle Regelungen zu treffen“, empfiehlt Bahner.

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Bauherr Bauplanung Bauprojekt

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