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Baurecht

Hausbau: Risiko des Baugrunds eindeutig regeln

Der Baugrund kann Ärger bedeuten - beim Hausbau. Wichtig ist, dass bereits frühzeitig eindeutig geregelt ist, wer wofür verantwortlich ist. © Quelle: Papazian/corbisimages.com

Ein Haus braucht ein solides Fundament. Eine wichtige Rolle spielt hier der Grund und Boden, auf dem es stehen soll. Aller­dings lässt sich die Beschaf­fenheit des Baugrunds nicht ohne Weiteres und schon gar nicht völlig zweifelsfrei vorher­sagen.

„Daher raten wir dazu, das so genannte Baugrundrisiko von Anfang an rechtssicher zu regeln“, sagt Dr. Andreas Bahner, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. Das gilt sowohl für private, gewerbliche und öffentliche Bauherren, als auch für auftragnehmende Bauunternehmen. „Mit der Größe eines Projekts steht und fällt das Volumen des Baugrunds, der für böse Überraschungen sorgen kann, und natürlich das damit verbundene finanzielle Risiko“, so Bahner.

Von Baugrund­risiko sprechen Bauju­risten üblicher­weise, wenn die Boden­be­schaf­fenheit entweder unklar ist oder sich im Nachhinein anders darstellt als erwartet. Aller­dings ist der Begriff gesetzlich nicht eindeutig geregelt.

Baugrund­risiko immer vom Bauherren zu tragen?

In der jüngeren Baupraxis hat sich die Idee etabliert, dass das Baugrund­risiko grundsätzlich vom Auftrag­geber, also vom Bauherren zu tragen sei. Vermutlich basiert diese Entwicklung darauf, dass Bauherren im Rahmen ihrer Mitwir­kungs­ob­lie­genheit nach § 642 BGB dafür verant­wortlich sind, einen bebau­baren Baugrund bereit­zu­stellen.

Eine solch pauschale Risiko­zu­weisung ist aber nicht zutreffend und wird auch vom Bundes­ge­richtshof (Urteil vom 20.08.2009 – VII ZR 205/07) ausdrücklich nicht vorge­nommen. „Umso wichtiger ist es, die Baugrund­ri­siken im Vorfeld einzu­grenzen und Verant­wort­lich­keiten festzu­legen“, betont Bahner.

Oftmals fehlt die vertrag­liche Regelung

Die Praxis zeigt jedoch, dass die Frage nach dem Baugrund und der Risiko­ver­teilung oftmals nicht vertraglich geregelt ist. Das kann zu Streitfällen führen, wenn die Bodenverhältnisse Probleme bereiten. Denn der Auftrag­nehmer verpflichtet sich mit Abschluss des Bauver­trages zur Herbeiführung des Werker­folges und muss diesen auch dann gewährleisten, wenn Baugrund und Bodenverhältnisse nicht den Erwar­tungen entsprechen. Zu erwar­tende Bodenverhältnisse – und damit auch Abwei­chungen, mit denen im Vorfeld zu rechnen war – muss der Auftrag­nehmer bewältigen, und zwar auch dann, wenn sie nicht ausdrücklich beschrieben sind.

Vertraglich kann zulässig vereinbart sein, dass ein Unter­nehmer ein Risiko dahin­gehend übernimmt, dass ein Zustand einer Sache oder eines Bodens nicht bekannt ist. „Als Unter­nehmer ist man dann gut beraten, jeden­falls erkennbare Risiken einzu­preisen“, so Bahner. Soweit der Auftrag­geber aber über den Baugrund Bescheid weiß, etwa weil er ein Boden­gut­achten eingeholt hat, muss er den Auftrag­nehmer darüber infor­mieren und darf diesen nicht einem (dann unkal­ku­lier­baren) Risiko aussetzen.

Wichtig: Baubeschreibung präzise formulieren

Die für öffent­liche Auftrag­geber geltende Vergabe- und Vertrags­ordnung für Bauleis­tungen (VOB/A) regelt in § 7 Abs. 1, dass die Baube­schreibung so formu­liert sein muss, dass sie alle Bieter im gleichen Sinne verstehen und ihre Preise sicher und ohne umfang­reiche Vorar­beiten berechnen können. Ungewöhnliche Wagnisse für Umstände, auf die der Auftrag­nehmer keinen Einfluss hat, können ihm nicht aufgebürdet werden.

Bei privaten Auftrag­gebern gilt die VOB/A zwar nur dann, wenn sie ausdrücklich vereinbart wird. Das ist in der Regel meist nicht der Fall. Gleichwohl wenden die Gerichte die VOB/A-Grundsätze auch für private Auftrag­geber an, um die Auftrag­nehmer vor nicht kalku­lier­baren Risiken zu schützen.

„Schon mit einer einfachen Boden­un­ter­su­chung lassen sich bereits viele Risiken minimieren. Darüber hinaus empfehlen wir dringend, das Baugrund­risiko nicht über allge­meine Grundsätze und Vertrags­aus­le­gungen lösen zu müssen, sondern je nach Bauvor­haben indivi­duelle Regelungen zu treffen“, empfiehlt Bahner.

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