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Serie für Bauherren

Der Traum vom eigenen Haus: Die Abnahme

Vor der Schlüsselübergabe steht noch die wichtige Bauabnahme an. © Quelle: DAV/www.fotolia.com

Das Haus steht, es ist bezugs­fertig. Vermeintlich. Denn vorher erfolgt noch die Abnahme, ein ganz entschei­dender Schritt, denn wer hier als Bauherr unachtsam ist, dem drohen unter Umständen hohe Kosten. Worauf Sie dabei achten sollten, erklären wir im letzten Teil unserer Serie: die Abnahme.

Zum Jahresende wird auf deutschen Baustellen schneller verfugt, hurtiger gestrichen und es werden vermehrt Schlüssel übergeben. Viele Bauherren möchten Weihnachten in den eigenen vier Wänden feiern. Nach monate- und oft jahrelangen Planungs- und Bauarbeiten, fehlt dann nur noch ein letzter Schritt – und das eigene Haus ist fertig. Doch diese letzte Phase hat es in sich. Die Bauabnahme ist ganz zentral für Bauherren wie –unternehmer. Denn wer das Haus abnimmt, bestätigt im Wesentlichen, dass der Bau vertragsgerecht ausgeführt wurde. Übereilt sollte die Abnahme aber nicht durchgeführt werden.

Allen voran aufgrund der Umkehr der Beweislast nach der Abnahme. Denn zuvor muss der Auftrag­nehmer im Streitfall darlegen, dass er fehlerfrei und vertragsgemäß gearbeitet hat – nach der Abnahme muss jedoch der Bauherr die beanstan­deten Mängel nachweisen. Daher gilt: Nehmen Sie sich für die Abnahme Zeit und seien Sie kleinlich und detail­ver­sessen. Was Sie hier nicht beanstanden, müssen Sie gegebe­nen­falls später nachbessern – und zusätzliches Geld zahlen.

Proto­kol­lieren Sie die Abnahme 

Ganz entscheidend ist, dass Sie mögliche Baumängel schriftlich proto­kol­lieren. Sind diese Mängel gravierend, sollten Sie die Leistung des Unter­nehmers nicht akzep­tieren und den Bau demnach auch nicht abnehmen. Das Protokoll sollten anschließend alle Betei­ligten unter­zeichnen und für die darin aufgeführten Leistungen müssen Sie nicht zusätzlich zahlen – denn schließlich sind es Ausbes­se­rungen an Teilen des Hauses, die laut Vertrag ohnehin korrekt hätten ausgeführt werden müssen.

Bei umfas­senden Mängeln können Sie im Übrigen die Abnahme auch verweigern, bei kleineren notwen­digen Repara­tu­r­ar­beiten indes nicht. Sollten Sie also der Abnahme nicht zustimmen, sollten Sie auch die letzte fällige Zahlung nicht leisten, da Gerichte die vollständige Zahlung häufig als rechts­ver­bind­liche Abnahme werten.

Ein Baube­gleiter als Sicherheit

Wie bereits in den letzten Teilen der Serie dargelegt, sollte ein erfahrener Baubegleiter (bzw. Sachverständiger) während der Abnahme an Ihrer Seite sein. Idealerweise begehen Sie gemeinsam auch bereits vor dem Abnahmetermin das Bauwerk, um mögliche Mängel in Ruhe zu dokumentieren. Was Sie zudem bereits vor und während des Baus unternehmen können, damit Sie am Ende nicht weitere Wochen und Monate warten müssen, ehe Sie aufgrund eklatanter Baumängel einziehen können, sehen Sie hier. Auf jeden Fall sollten Sie sich Ihre Mängelrechte in Bezug auf alle festgestellten Schäden vorbehalten. 

So können Sie auch nach der Bauabnahme die Mängel ausbessern lassen, ohne Zusatzkosten leisten zu müssen. Zumindest dann, wenn der Handwerker schriftlich informiert und ihm eine Frist gesetzt worden ist. Die Gewährleistungsfrist beginnt mit dem Tag der Abnahme und dauert im Normallfall fünf Jahre, zumindest bei großen Aufgaben, und zwei Jahre bei kleineren Reparaturen. Daher sollten Sie als Bauherr auch keine Zwischenabnahmen durchführen – schließlich beginnt ab diesem Moment die Gewährleistungsfrist.

Schlichter statt Richter

Kostenlose Nachbes­se­rungen sind im Übrigen auch dann durch­zu­setzen, wenn Sie als Bauherr einen baulichen Zustand nicht einordnen konnten, wie 2009 das Oberlan­des­ge­richt Karlsruhe entschieden hat (AZ.: 4 U 160/80). Teilweise gilt das auch, wenn Sie Mängel übersehen haben. Doch lässt sich hierzu nichts Allge­meines sagen, es muss von Fall zu Fall entschieden werden. Und das meist vor Gericht.

Nichts zwangsläufig aber ist bei Streit zwischen Ihnen und der ausführenden Baufirma ein Gerichtsprozess die logische Folge sein. Die Arbeitsgemeinschaft (ArGe) Baurecht des DAV hat die Schlichtungsordnung für Baustreitigkeiten (SOBau) eingerichtet, ein Schiedsverfahren, dass für alle Baubeteiligte offen steht. Erfahrene Baurechtsanwälte agieren hier als Schlichter und versuchen zwischen den streitenden Parteien eine außergerichtliche Einigung zu erzielen.

Wenn auch diese Maßnahme nicht hilft, dann kommen Sie unter Umständen um eine Verhandlung vor Gericht nicht herum. Hier streben Richter allerdings oftmals einen Vergleich an, wie die ArGe Baurecht im DAV kritisiert. Zudem fordert sie mehr Baukammern. Die durchschnittliche Prozessdauer betrage in der ersten Instanz 44 Monate. „Das ist viel zu lange“, sagt Dr. Ullrich Böttger von der Arge Baurecht. Er kritisiert die personelle Unterbesetzung an den Gerichten, und, dass oftmals Universaljuristen bei Baurechtsstreits entscheiden. Das werde den hochkomplexen Auseinandersetzungen nicht gerecht, so Böttger.

Ein gutes Händchen bei der Wahl der Experten

Im Idealfall kommen Sie aber um einen Gerichtsprozess herum. Befolgen Sie die hier aufgeführten Tipps ebenso, wie die Empfehlungen zur Planungsphase und während des Baus, sind Sie zumindest auf einem guten Weg.

So bleibt Ihnen schließlich ein gutes Händchen und gute Empfeh­lungen von Freunden und der Familie bei der Auswahl aller am Bau Betei­ligten zu wünschen.

Themen
Bauherr Baumangel Bauplanung Bauprojekt Eigentum

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