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Serie für Bauherren

Der Traum vom eigenen Haus: Die Abnahme

Vor der Schlüsselübergabe steht noch die wichtige Bauabnahme an. © Quelle: DAV/www.fotolia.com

Das Haus steht, es ist bezugs­fertig. Vermeintlich. Denn vorher erfolgt noch die Abnahme, ein ganz entschei­dender Schritt, denn wer hier als Bauherr unachtsam ist, dem drohen unter Umständen hohe Kosten. Worauf Sie dabei achten sollten, erklären wir im letzten Teil unserer Serie: die Abnahme.

Zum Jahresende wird auf deutschen Baustellen schneller verfugt, hurtiger gestrichen und es werden vermehrt Schlüssel übergeben. Viele Bauherren möchten Weihnachten in den eigenen vier Wänden feiern. Nach monate- und oft jahrelangen Planungs- und Bauarbeiten, fehlt dann nur noch ein letzter Schritt – und das eigene Haus ist fertig. Doch diese letzte Phase hat es in sich. Die Bauabnahme ist ganz zentral für Bauherren wie –unternehmer. Denn wer das Haus abnimmt, bestätigt im Wesent­lichen, dass der Bau vertrags­gerecht ausgeführt wurde. Übereilt sollte die Abnahme aber nicht durchgeführt werden.

Allen voran aufgrund der Umkehr der Beweislast nach der Abnahme. Denn zuvor muss der Auftrag­nehmer im Streitfall darlegen, dass er fehlerfrei und vertragsgemäß gearbeitet hat – nach der Abnahme muss jedoch der Bauherr die beanstandeten Mängel nachweisen. Daher gilt: Nehmen Sie sich für die Abnahme Zeit und seien Sie kleinlich und detail­ver­sessen. Was Sie hier nicht beanstanden, müssen Sie gegebe­nenfalls später nachbessern – und zusätz­liches Geld zahlen.

Protokol­lieren Sie die Abnahme 

Ganz entscheidend ist, dass Sie mögliche Baumängel schriftlich protokol­lieren. Sind diese Mängel gravierend, sollten Sie die Leistung des Unternehmers nicht akzeptieren und den Bau demnach auch nicht abnehmen. Das Protokoll sollten anschließend alle Beteiligten unterzeichnen und für die darin aufgeführten Leistungen müssen Sie nicht zusätzlich zahlen – denn schließlich sind es Ausbes­se­rungen an Teilen des Hauses, die laut Vertrag ohnehin korrekt hätten ausgeführt werden müssen.

Bei umfassenden Mängeln können Sie im Übrigen die Abnahme auch verweigern, bei kleineren notwendigen Repara­tur­ar­beiten indes nicht. Sollten Sie also der Abnahme nicht zustimmen, sollten Sie auch die letzte fällige Zahlung nicht leisten, da Gerichte die vollständige Zahlung häufig als rechts­ver­bindliche Abnahme werten.

Ein Baubegleiter als Sicherheit

Wie bereits in den letzten Teilen der Serie dargelegt, sollte ein erfahrener Baubegleiter (bzw. Sachver­ständiger) während der Abnahme an Ihrer Seite sein. Idealerweise begehen Sie gemeinsam auch bereits vor dem Abnahme­termin das Bauwerk, um mögliche Mängel in Ruhe zu dokumen­tieren. Was Sie zudem bereits vor und während des Baus unternehmen können, damit Sie am Ende nicht weitere Wochen und Monate warten müssen, ehe Sie aufgrund eklatanter Baumängel einziehen können, sehen Sie hier. Auf jeden Fall sollten Sie sich Ihre Mängel­rechte in Bezug auf alle festge­stellten Schäden vorbehalten. 

So können Sie auch nach der Bauabnahme die Mängel ausbessern lassen, ohne Zusatz­kosten leisten zu müssen. Zumindest dann, wenn der Handwerker schriftlich informiert und ihm eine Frist gesetzt worden ist. Die Gewähr­leistungsfrist beginnt mit dem Tag der Abnahme und dauert im Normallfall fünf Jahre, zumindest bei großen Aufgaben, und zwei Jahre bei kleineren Reparaturen. Daher sollten Sie als Bauherr auch keine Zwischen­ab­nahmen durchführen – schließlich beginnt ab diesem Moment die Gewähr­leis­tungsfrist.

Schlichter statt Richter

Kostenlose Nachbes­se­rungen sind im Übrigen auch dann durchzu­setzen, wenn Sie als Bauherr einen baulichen Zustand nicht einordnen konnten, wie 2009 das Oberlan­des­gericht Karlsruhe entschieden hat (AZ.: 4 U 160/80). Teilweise gilt das auch, wenn Sie Mängel übersehen haben. Doch lässt sich hierzu nichts Allgemeines sagen, es muss von Fall zu Fall entschieden werden. Und das meist vor Gericht.

Nichts zwangs­läufig aber ist bei Streit zwischen Ihnen und der ausfüh­renden Baufirma ein Gerichts­prozess die logische Folge sein. Die Arbeits­ge­mein­schaft (ArGe) Baurecht des DAV hat die Schlich­tungs­ordnung für Baustrei­tig­keiten (SOBau) eingerichtet, ein Schieds­ver­fahren, dass für alle Baubeteiligte offen steht. Erfahrene Baurechts­anwälte agieren hier als Schlichter und versuchen zwischen den streitenden Parteien eine außerge­richtliche Einigung zu erzielen.

Wenn auch diese Maßnahme nicht hilft, dann kommen Sie unter Umständen um eine Verhandlung vor Gericht nicht herum. Hier streben Richter allerdings oftmals einen Vergleich an, wie die ArGe Baurecht im DAV kritisiert. Zudem fordert sie mehr Baukammern. Die durchschnittliche Prozessdauer betrage in der ersten Instanz 44 Monate. „Das ist viel zu lange“, sagt Dr. Ullrich Böttger von der Arge Baurecht. Er kritisiert die personelle Unterbe­setzung an den Gerichten, und, dass oftmals Univer­sal­ju­risten bei Baurechts­streits entscheiden. Das werde den hochkom­plexen Ausein­an­der­set­zungen nicht gerecht, so Böttger.

Ein gutes Händchen bei der Wahl der Experten

Im Idealfall kommen Sie aber um einen Gerichts­prozess herum. Befolgen Sie die hier aufgeführten Tipps ebenso, wie die Empfeh­lungen zur Planungsphase und während des Baus, sind Sie zumindest auf einem guten Weg.

So bleibt Ihnen schließlich ein gutes Händchen und gute Empfeh­lungen von Freunden und der Familie bei der Auswahl aller am Bau Beteiligten zu wünschen.

Datum
Aktualisiert am
27.06.2014
Autor
red
Bewertungen
3980
Themen
Bauherr Baumangel Bauplanung Bauprojekt Eigentum

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