Der Traum vom eigenen Haus: Der Bau

Selten waren die Voraus­set­zungen zum Bau des eigenen Traumhauses besser. Was schlecht für Sparer ist, ist gut für Bauherren. Der Leitzins wurde Anfang November auf ein Rekordtief gesenkt, was im Umkehr­schluss bedeutet: Nie konnten Kredite preiswerter aufgenommen werden. Dieser Verführung zum Trotz, muss ein solches Riesen­projekt geplant werden.

In der vergangenen Woche haben wir die wichtigsten Schritte bei der Planung eines Hausbaus erläutert. Nach dieser aufwändigen ersten Phase, nehmen die restlichen Arbeits­schritte meist nur etwa ein Drittel der gesamten Zeit ein, die es bis zum fertigen Eigenheim braucht. 

Auf was Sie als Bauherr achten sollten: Eine Chronologie des Hausbaus

Phase 2: Der Bau

Vorab: Als Bauherr sind Sie für die Sicherung Ihres Grundstücks bzw. der Baustelle zuständig. Sie haften, sollten sich Personen verletzen. Und das im Zweifel auch dann noch, wenn Sie Schilder aufstellen mit der Aufschrift „Betreten verboten. Eltern haften für ihre Kinder“. Diese so genannte „Verkehrs­si­che­rungs­pflicht“ können Sie auf einen Dritten übertragen, also beispielsweise auf den Bauleiter – Sie bleiben aber verpflichtet, diesen zu beaufsichtigen und zu überwachen.

Ein ausreichend hoher Bauzaun kann fremdes Eindringen verhindern und Sie somit vor Schadens­er­satz­for­de­rungen schützen. Dieser muss allerdings ausreichend gut und gegen äußere Einflüsse gesichert sein, wie im April 2012 ein Münchner Gericht entschied. 

General­un­ter­nehmer oder individuell anheuern?

Dem symbolischen ersten Spatenstich folgen Grabungs­ar­beiten mit schwerem Gerät. Um es sich nicht frühzeitig mit seinen neuen Nachbarn zu verscherzen, sollten Gas-, Wasser- und Telefon­lei­tungen nicht zerstört werden. Hierfür sollten Sie sich auf jeden Fall Hilfe holen – durch einen mit Grabungs­ar­beiten vertrauten Profi.

Der sollte ohnehin Teil des „Pakets“ sein, wenn Sie einen General­un­ter­nehmer angeheuert haben, der sich um alle relevanten Arbeits­schritte kümmert und die jeweiligen Experten der verschiedenen Bauarbeiten bereit stellt.Die Alternative, die einzelnen Gewerbe selber zu beauftragen, kann mitunter Kosten sparen, bedeutet aber auch einen ungleich höheren Planungs- und somit auch Zeitaufwand. Sie müssen Angebote einholen, indivi­duelle Verträge abschließen, können andererseits aber auch einzelne Arbeits­schritte selber ausführen – so Sie handwerklich versiert und erfahren sind. Das spart mitunter Geld und diese sogenannte „Muskel­hy­pothek“ hilft oftmals bei der Gewährung von Krediten. Doch birgt die Eigenleistung am Bau auch Gefahren, wie Sie hier sehen können.

So oder so sollten Sie einen externen Baubetreuer anstellen, beispielsweise den Architekten mit dieser zusätz­lichen Aufgabe betrauen.

Bloß keine Schwarz­arbeit

Sie starten mit dem Rohbau, der in der Regel vergleichsweise schnell errichtet ist. Während dieser Bauphase, sind die Fortschritte im Stundentakt zu sehen. Es folgen Dach, Türen und Fenster, ehe der Innenausbau ansteht. Für all diese Arbeits­schritte gilt: Keine Schwarz­ar­beiter beschäftigen.

So warnt die Arbeits­ge­mein­schaft für Bau- und Immobi­li­enrecht (Arge Baurecht) des Deutschen Anwalt­vereins (DAV) davor.

Schwarz­arbeit birgt sowohl Gefahren für Auftraggeber, wie für die ausfüh­renden Firmen. Denn ein Vertrag bei einer „Ohne-Rechnung-Abrede“ sei an sich nichtig, dadurch könne es auch keine vertrag­lichen Mängel­rechte geben – und das ist fatal für den Bauherrn. Das entschied im August 2013 der Bundes­ge­richtshof (AZ.: VII ZR 6/13). Umgekehrt hat auch ein „schwarz“ arbeitender Unternehmer keinen Anspruch auf Vergütung.

Das Bautagebuch als ständiger Begleiter

Zudem sollten unbedingt alle am Bau Beteiligten ein Bautagebuch führen, dass regelmäßig vom Bauherrn gesichtet und unterschrieben wird. Bei möglichen Gerichts­pro­zessen gilt es als Beweis­mittel und wird vor allem dann wichtig, wenn es um finanzielle Streitig­keiten geht. Die Bauleitung ist sogar verpflichtet, die Arbeit darin zu dokumen­tieren, meist führen aber auch die ausfüh­renden Unternehmen ein eigenes Tagebuch. 

Tipp: Auch Sie als Bauherr, sollten eigene Aufzeich­nungen machen und den Baufort­schritt dokumen­tieren. Das wird vor allem dann wichtig, wenn es im Nachhinein zu Ausein­an­der­set­zungen bezüglich etwaiger Baumängel kommt. Nutzen Sie zudem einen Fotoapparat, mit dem Aufnah­medatum und -uhrzeit dokumentiert werden.

Anspruch auf finanzielle Sicher­heiten

Sie können sich aber auch anderweitig absichern. Die Arge Baurecht des DAV weist zudem darauf hin, dass einem Bauherrn bestimmte finanzielle Sicher­heiten zustehen, beispielsweise einen Teil des Lohnes zunächst einbehalten. Durchaus üblich ist aber, dass ein Bauunter­nehmer von sich aus Sicher­heiten anbietet.

Lesen Sie hier den letzten Teil unserer Serie: die Abnahme.