Schimmel in der Wohnung: die Rechte der Mieter

Schimmel entsteht durch Feuchtigkeit. Ist die Luftfeuch­tigkeit zu hoch, setzt sie sich an den im Herbst und Winter kalten Wänden ab. Auch wenn die Feuchtigkeit aus anderen Gründen nicht trocknen kann - zum Beispiel, weil Wasser durchs Dach sickern oder ein Rohr beschädigt ist - kann der Schimmelpilz entstehen.

Mieter wie Vermieter können für Schimmel in der Wohnung verant­wortlich sein

In Wohnung ist der schwarze Schimmel am weitesten verbreitet. Er ist besonders schädlich für die Gesundheit und kann zum Beispiel allergische Reaktionen hervorrufen. Tauchen die dunklen Flecken in der Wohnung auf, sollte man sie also so schnell es geht entfernen. Doch das kann teuer und aufwändig sein. Das Problem: Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können dafür verant­wortlich sein, wenn sich an der Wand ein Schimmelpilz gebildet hat.

Der Mieter hat die Pflicht, seine Wohnung pfleglich zu behandeln - und zum Beispiel regelmäßig zu lüften. Schimmel kann durch zu wenig oder falsches Lüften entstehen. Wenn die Bewohner regelmäßig Stoßlüften und richtig heizen, können sie die Feuchtigkeit in der Wohnung schon deutlich reduzieren. Stoßlüften bedeutet, die Fenster für fünf bis zehn Minuten weit zu öffnen. Je kälter es draußen ist, desto kürzer muss gelüftet werden. Beim Heizen ist es wichtig, dass in allen Räumen eine relativ konstante Temperatur herrscht.

Bei Baumängel oder Wasser­schäden ist Vermieter verant­wortlich

Doch manchmal lässt sich die Bildung des hartnä­ckigen Pilzes schlicht nicht verhindern. Vor allem dann, wenn Baumängel oder Wasser­schäden vorliegen oder das Haus nicht ausreichen gedämmt ist. Dann ist der Vermieter verant­wortlich. Ist die betroffene Wand eine Außenwand handelt, ist die Wahrschein­lichkeit hoch, dass Baumängel der Grund sind. Außenwände sind durch Wärmebrücken, undichte Rohre oder im Mauerwerk aufstei­gende Feuchtigkeit aus dem Boden besonders anfällig. Dies zu beweise kann allerdings langwierig und aufwändig sein.

Wie Mieter vorgehen sollten, wenn es Schimmel in Mietwohnung gibt

1. Feststellen und Anzeigen des Schimmels

Sobald Mieter Schimmel in ihrer Wohnung entdecken, müssen sie den Vermieter informieren. Wenn ein Mieter gegen die Anzeige­pflicht verstößt, kann er seine Rechte verlieren – etwa jenes zur Mietmin­derung.

Das gilt im Übrigen auch bei jedem anderen Mangel in der Wohnung. Wenn der Mieter erst nach einem halben Jahr Bescheid gibt und sich der Schimmel in der Zwischenzeit ausge­weitet hat, muss er für das Entfernen des Schimmels unter Umständen selbst zahlen.

Ist der Mieter nicht für den übelrie­chenden Pilz an der Wand verant­wortlich, hat er ein Recht auf Mängel­be­sei­tigung. Der Vermieter hat dann die Pflicht, den Schimmel zu entfernen und die Ursache zu beheben beziehungsweise Handwerker dazu beauftragen. Der Mieter muss ihm dafür eine Frist setzen. Er muss Handwerkern Zugang zu seiner Wohnung und der betroffenen Stelle gewähren.

2. Streit wegen Schimmels in der Wohnung: konsequent nachhaken

Oft ist allerdings nicht gar klar, wer für die Schimmel­bildung in der Wohnung verant­wortlich ist. Nach der Meldung des Problems folgt häufig ein lästiger Briefwechsel mit dem Vermieter – inklusive gegenseitiger Schuld­zu­wei­sungen.

Häufig verweisen Vermieter zunächst darauf, dass der Mieter seine Wohnung nicht genügend geheizt und gelüftet und somit nicht genug gegen die Feuchtigkeit unternommen hätte. Der Bewohner sollte zumindest erst einmal konse­quent nachhaken, sollte sich der Vermieter stur stellen. Was aber tun, wenn auch das nichts bringt?

3. Privater Gutachter zum Schimmel­befall: Restrisiko bleibt

Mieter, die sich sicher sind, keine Schuld an der Ursache der Schimmel­bildung zu tragen, sollten dennoch kein privates Gutachten in Auftrag geben, raten Experten. Denn sollte der Streit vor Gericht landen, wird der Richter einen Sachver­ständigen beauftragen, der sich Schadensbild und Schaden­s­ur­sache vor Ort anschaut und bewertet.

Beauf­tragen Mieter hingegen einen Privat­gut­achter, könnten sie später Schwie­rig­keiten haben, die von ihnen veraus­lagten Sachver­ständigen­kosten vom Vermieter zurück zu erhalten. Denn in einem Mietprozess vor Gericht trage grundsätzlich der Vermieter die Beweislast, so dass er den vom Gericht beauftragten gericht­lichen Sachver­ständigen zunächst vorfinan­zieren muss.

4. Mietmin­derung: Druckmittel zum Handeln bei Schimmel­befall

Wenn sich in der Wohnung Schimmel ausbreitet, können Mieter die Miete mindern. Mietrechts­experten raten allerdings zur Vorsicht: Wenn nämlich der Mieter durch Kürzung seiner Mietzahlung insgesamt zwei komplette Monats­mieten im Zahlungs­rückstand ist, darf der Vermieter ihm fristlos kündigen – so die Mietmin­derung nicht berechtigt gewesen ist. Das entschied der Bundes­ge­richtshof (BGH) vor wenigen Jahren in dem dort zu Grunde liegenden Fall (Urteil vom 11.7.2012, AZ: VIII ZR 138/11). Zudem müsste dann die ausste­hende Miete rückwirkend gezahlt werden.

Liegt die Ursache eines Schim­mel­be­falls in der Wohnung in einem Baumangel am Haus, wird die geschuldete Miete kraft Gesetzes, also ohne eine entspre­chende Erklärung des Mieters, gekürzt. Die Höhe entspricht der sogenannten Gebrauchs­be­einträch­tigung durch den Schimmelpilz. Der Mieter kann sich auf diese gesetzlich gekürzte Mietmin­derung berufen.

Mieter muss Vermieter über Mietmin­derung informieren

Das gilt auch rückwirkend - also wenn die Miete für den betref­fenden Monat bereits überwiesen ist, wenn der Mangel auftritt. Dann kann der zu viel gezahlte Teil der Miete des Vormonats von der nächsten Miete abgezogen werden. Grundsätzlich gilt aber auch hier: Der Mieter muss den Vermieter über den ungebetenen Mitbewohner informieren. Er soll schließlich die Chance haben, entspre­chend zu handeln. Auch hierzu urteilte der BGH (Urteil vom 5. 12. 2010, AZ: VIII ZR 330/09).

Eine Mietmin­derung ist beispielsweise dann möglich, wenn die Bildung des Schimmel­pilzes nur durch ständiges Lüften vermieden werden kann. Da aber ein Dauerlüften nicht der normalen Wohnnutzung entspricht, kann sogar eine Mietmin­derung von bis zu 100 Prozent gerecht­fertigt sein. Das entschied das Amtsgericht München im Juni 2010 (AZ: 412 C 11503/09). Ebenso verhält es sich bei Gesund­heits­schäden durch den Schimmel, die allerdings durch ärztliche Atteste bewiesen werden müssen (Urteil des Kammer­ge­richts Berlins aus dem Juni 2010, AZ: 12 U 164/09).

Mietmin­de­rungs­ta­bellen beachten

Woher wissen Mieter nun, wie stark sie die Miete für ihre Wohnung mindern können? Betroffenen können sich über Gerichts­urteile oder in Minderungs­ta­bellen schlau machen. Allerdings ist auch hier Vorsicht geboten: Wie viel Minderung erlaubt ist, kommt immer auf den Einzelfall an.

Mieter, die auf Nummer sicher gehen wollen, können die Miete - nachweislich - unter Vorbehalt vollständig zahlen und anschließend gegebe­nenfalls anteilig zurück­zu­fordern. So können sie ausschließen, dass die Minderung zu hoch zu bemssen und in Zahlungs­rückstand zu geraten.

5. Gerichts­prozess: Beweislast beim Vermieter

Hilft all das nicht, bleibt nur der Gang zum Anwalt – und dann vor Gericht. Spätestens hier wird der Richter einen Sachver­ständigen beauf­tragen und spätestens hier wird dann die mietrecht­liche Verant­wort­lichkeit für den Mangel der Mietwohnung geklärt. Es gibt nur sehr wenige Urteile des Bundes­ge­richtshofs zu Fragen des Schim­mel­be­falls, den ganz überwie­genden Teil der Entschei­dungen treffen aber die Amtsge­richte, weshalb in vielen Bereichen keine einheit­liche Recht­spre­chung vorliegt – einfach auch deshalb, weil die Fälle stets indivi­duell und schwer zu vergleichen sind.

Fazit: Der frühe Mieter fängt den Schimmel

• Kontaktaufnahme: Der Vermieter muss unmittelbar mit dem ersten Auftreten des Schimmels in der Wohnung kontaktiert werden
• Schuldfrage: Weigert er sich, gegen den Schimmelbefall vorzugehen und ist die Ursache unklar, kann durch einen privat bestellten Gutachter etwas mehr Klarheit geschaffen werden. Allerdings: Das Geld für diesen Auftrag gibt es womöglich nicht zurück.
• Konsequenzen: Mietminderung ist eine Möglichkeit für Mieter, den Druck zu erhöhen. Allerdings sollte er sich sicher sein, dass er den Schimmel nicht selbstverschuldet hat. Andernfalls droht im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung. Sollte alles nichts helfen, bleibt nur der Gang vor Gericht – und hier liegt die Beweislast beim Vermieter.

Sollte sich die Angele­genheit in die Länge ziehen und der Vermieter sich uneinsichtig zeigen, sollten Betroffene zum einem Anwalt oder einer Anwältin gehen. Wichtig ist für den ersten Besuch, dass Mieter alle Unterlagen mitbringen - auch mögliche Protokolle und den bisherigen Schrift­wechsel mit dem Vermieter. Kompetente Mietrechts­exper­tinnen und -experten, finden Sie hier.

Exkurs: Lüftungs­konzept bei Neubauten und aufwändigen Renovie­rungen

Um den Schim­mel­befall künftig zu verhindern, gilt seit Mai 2009 eine Lüftungsnorm. Diese DIN 1946-6 sieht vor, dass ein ausrei­chender Luftwechsel in den Räumen statt­finden muss – durch entspre­chende Fenster und auch ohne Mithilfe des Mieters. Die Norm gilt sowohl für alle Neubauten, als auch für Sanie­rungen von Ein- und Mehrfa­mi­lienhäusern (also auch Mietwoh­nungen), bei denen mehr als ein Drittel der vorhan­denen Fenster ausge­tauscht werden.

Streit wegen Schimmel? Anwältinnen und Anwälte helfen

Sie leben in einer Mietwohnung und streiten sich mit Ihrem Vermieter wegen Schimmels? Oder vermieten Sie selbst und glauben, dass Ihr Mieter für den Schimmel verant­wortlich ist? In beiden und anderen Fällen können Anwältinnen und Anwälte für Mietrecht helfen, Ihre Rechte durchzu­setzen. Ansprech­partner in ganz Deutschland finden Sie über unsere Anwaltssuche.